买房全款和贷款哪个更划算？很多人都错了！

发表自话题：农行贷款30万一年多少利息

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

以下“星叔房谈”公众号粉丝提问精选

提问：星叔好，丈母娘家里从莱芜被划到济南，有了购房资格。但二老都已经退休了，有没有办法把杠杆加满。另外选筹方面想买一套齐鲁软件园板块带装修80平以下次新二室，不知道以后好不好出手？

回答：作为山东省会，长期看好济南，莱芜划给济南，未来又多了百万有资格济南房子的新济南人。

如果岳父母65以下就可以开发老人票，做接力贷，如果年龄太大就没有办法贷款。

济南投资价值最高的板块 具体详见内部分享

提问：星叔好！太纠结了，求助。基本情况：刚需买房，在昆明上班，刚工作，公积金要一年以后才可以贷。父母有30万现金，公积金35要买房才能提取。曲靖有套房160m的房子可卖出在昆明买房，不知什么时候能卖出。纠结的问题：1.要是父母单独买贷款只能贷10年，预算120万以内。一起买可以多贷一些。那种方式买好呢？2.现在看了新房和二手房。请问星叔买哪里比较好？

回答：1.买房贷款时间越长越好，贷足30年，贷到就是赚到，不要选择父母单独买，10年太短不划算。

2.选择二手次新吧。曲靖不自住可以选择出掉，不用太考虑卖房时机，更重要的是锁定买房。

置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是更高价格卖出你现有的房源。

不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。

换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

提问：星叔，你之前说三四线城市不建议建仓，而为什么我们洛阳这边房价涨了很多，而且一直降不下来，而是为什么呢？

回答：从2018年开始，很多人都预测了，三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少，楼市会开始逐渐凉凉，然而到现在，有些三四线城市的房价依然上涨的背后是有原因。

总体来说分为三个阶段：

1.棚改余温

2.城市居民刚需和改善族入场接力

3.返乡购房和部分投资需求入场

目前2大现状：卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。

目前绝大多数三四线城市房价已经见顶，房价收入比拉伸到非常危险的状态，居民消费力被迫挤压，今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的城市影响会非常大。

城市人口基数和去库存规模会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏，一棒一棒传下去，最后一棒的接盘侠，必定是高位站岗的悲剧。

最后给大家几条建议：

1、现阶段不要妄图在三四线投资房产，虽然房地产是理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘？

2、部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市，在城市化进程中即使房价下跌，幅度不会太大。

3、如果有可能，年轻人尽量去周边最好的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你财富的积累。而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。

提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。

提问：星叔，你好！资料收到了，我的坐标在张家港，想买一套自住首套房，看了几个房源，感觉城南的依云兰亭还可以，首付在60W左右，月供8400，房贷30年，你觉得这个位置可以吗？然后销售人员说利率是6.05，不清楚这利率是怎么计算的，是不是跟收入状况和征信有关系，烦请你解答，谢谢了

回答：张家港投资来说城市能级偏低，如果本土自住加投资是可以买的，城南依云兰亭自住可以买，周边商圈 学校 医院等都还比较齐全，生活也很方便。

另外说说什么是利率:

利率就表现形式来说，是指一定时期内利息额同借贷资本总额的比率。

利率是单位货币在单位时间内的利息水平，表明利息的多少。经济学家一直在致力于寻找一套能够完全解释利率结构和变化的理论。

至今，所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。

利率和你个人收入、征信没有关系，如果你的征信和流水没有瑕疵的话，选择国有大行，建行、工行、农行、中行都是不错的，他们钱多，利率偏低。

提问：老师您好，请教您：1、能否给推荐几个西安新楼盘？希望满足以下条件： 资金总量控制在250万以内，重点考虑西安 新盘投资属性，兼顾一定安全性和小区居住舒适度（十年后可能自住）。注：可以持有10年以上。

要求小三室，100平米均附近，利于将来变现。

2、西安疫情时期，选择入手时机最好在哪个时间段？请您指导。

回答：因此次事件各大售楼部目前暂时无法正常销售，2月房企销售百强房企单月全口径销售金额环比降低43.8%，同比降低37.9%。超8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降。重点一二线城市成交量同比下降77%。

面对全面升级线上销售，行业分化加大，大房企效果显著。

待售楼部正式开放之后，市场供应量将逐步回升，积压的购房需求也有望在二季度有序释放，成交量也有望明显回升。

高周转的房企、负债率较高的房企肯定会有一波打折优惠变相降价的。但降价幅度会有限，并且这个持续的时间不会太长，因为根据我目前了解到的信息，西安接下来会有一系列对楼市利好的信息。下半年肯定会进入上涨通道的。

根据你的情况和需求，在目前情况下建议还是首选高新区的楼盘。

另外，可以关注沣东新城核心区域的楼盘，还有就是西咸能源金贸区板块的也有值得投资的。

提问：您好，手上有现金500万。人在国外，下半年回郑州，想要买两套房，一套市中心暂时自住，后期想租出去（单身未婚状态）。另一套想买个大一点的，长期持有投资。不知道大点的是买在郑州好呢还是买在大城市看看？也不知道小点的是买个住宅还是买个公寓好？因为目前也没有更好的投资理财计划，不知道是全款买好还是都分期贷款更好。备注：现名下在郑州有一套小住宅，40多平，打算最近出手卖掉。盼望回复，谢谢

回答：首先说一下，投资只买住宅不买公寓或商铺，其次买房投资不要全款，资金利用率太低，而且没有杠杆后期利润无法放大。

我的建议是深圳1N +郑州2N 打法，一线加二线，是非常看好的，你的资金比较充足可以好好利用，让价值最大化。

大单优先原则，先买深圳投资，处女贷用在一线城市更好，杠杆作用更明显，首套3成，可以拿200w作为首付上车深圳。

其次是再拿200w入郑州，并把你小户型给出掉，小户型占房票，升值空间有限，可以重新布局郑州2套。最后留100w抵抗月贷风险！

深圳投资回报率高的板块，具体详见内部分享

提问：星叔你好，我年前刚在昆山购买了一个二套期房，首付已交但还没签合同。没想到遇到这次，也让我对将来的经济形势产生了很大的忧虑。一旦签了合同将来就要面临每月九千的月供。目前家庭月收入2.1万还可以承受，但经济一旦下滑就不一定能撑得住。目前我们在昆山是有一套房自住的（无贷款）。请教您一下这合同是签还是不签，各有什么后果?要是签，是否与房地产公司有什么协商的余地?谢谢

回答：可以买房投资，问题不大。加之你们第一套房子没有贷款，完全有富余能力再投资一套。

我们对这个事情结束后的经济非常有信心，因为一旦各项指数受挫，zf势必推出各项刺激措施，我们的国情要求我们的经济增长必须不能低于预期。

初民看到奇迹的地方，末人只看到虚无！

手中有货、弹药充足的人，从不顾虑市场常有的波段，能从容应对各种未知的恐惧。

傻空才只看短期，多军看得是长远的10年 20年。

持之以恒，方得始终！

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