富力地产2020中报解读：上半年盈利稳定，净负债率大幅降低22%

发表自话题：2020年负债爆发

8月24日，富力地产（02777.HK）发布2020年年中报。在疫情等多重压力之下，富力在2020年上半年依然取得了相对稳健、均衡的业绩。这也与富力多年所积累的深厚综合实力、坚定战略定力和久经考验的运营能力密切相关，经历了上半年的淬炼，下半年的富力或许正在迎来新一轮的高速发展。

1.

/ 业绩稳定 降负债效果明显 /

根据富力所发布的2020年中报，富力在上半年营业额达到了336亿；上半年入账面积较去年同期增加17% ，335万平方米；净利润39.2亿元；权益合约销售金额达510.6亿元，权益合约销售面积426万平米；各主要业绩指标半年期同比基本维持了稳定规模。

这其中，最重头的物业销售，营业额达到了308亿元，上升3%，在受到疫情严重波及的上半年，这一数据实现增长已经颇为难得；物业投资、酒店运营及其他收入28亿，商业同样在经历第一季度销售被“速冻”情况下，奋起直追，疫情后正进入快速复苏阶段，相信在下半年这一数据将会更加亮眼。

除此之外，富力也进一步显示了其优秀的盈利能力。2020年上半年，富力物业销售毛利率高达33.5%；集团整体毛利率29.6%，净利润率11.7%。两项数据仍然保持着一贯的稳定，也为富力持续健康化发展提供了有效助推。

基于较好的盈利状况，富力宣布中期每股派息人民币0.38元。

除此之外，富力也在持续致力稳定经营业绩，严控经营风险。上半年，富力大力降负债、控杠杆，通过处理到期债务及管理资产负债水平两方面改善其财务状况。中报显示，在期内，富力净资产负债率比2019年末下降了22%，这一数据表现了富力在控杠杆方面的有效成果。同时，富力还表示，争取到年底把负债率再降约10%。截至报告期末，富力拥有人民币360.0亿元，相对宽松的现金流也为下半年的发展提供了强有力支持。

2.

/ 多点开花，富力多业务进入收获期 /

从各版块的细分解读来看，富力2020上半年各业务板块也各有不同亮点。

这其中，城市更新作为富力的重要业务，其表现堪称亮眼，而在未来数年当中，城市更新业务也将为富力持续提供强力支撑。资料显示，今年上半年，富力成功转化3个城市更新项目，相等于建筑面积129万平方米，增加可售资源货值约人民币460亿元。

此外，富力总体上土地储备充裕而均衡。截至2020年6月30日，土地储备权益可售面积约5700万平米，权益可售货值约7580亿元。富力已签约城市更新合作项目已经超80个，融资区建筑面积超4000万平米。

这其中，富力城更在结构上的优势十分明显：经济基本面支撑强劲的一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比54%。这些城市更新项目有望维持富力的利润率及资产收益率。

另一方面，富力也在加快城市更新业务的推进，6月16日，富力地产成为广州南沙区东涌镇大同村更新改造项目的正式合作企业。仅隔一日，富力+保利联合体又以全体社员表决100%同意率成为广州赤沙村旧改合作意向企业。

营销方面，富力也做出了多种努力。为克服疫情因素影响，富力采取了多种创新营销模式，从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……走在地产创新营销的前列。

本年度初期，因遭受到疫情冲击，酒店及投资物业遭遇了严重打击，但伴随疫情的好转，富力旗下酒店及投资物业恢复速度十分迅猛。中报显示，上半年酒店运营收入14.6亿元，投资物业运营收入6.5亿元。截至7月份，富力酒店全年累计经营净利润已经回正。

投资物业方面，富力于上半年新增多项投资物业，主要包括北京、南京及重庆的零售商业，新增投资物业资产约人民币27亿元，建筑面积超过107,000平方米。这些新增的投资物业即将在不久的未来给富力提供可观的经常性收入。投资物业净利率高达35.1%，继续为富力作出重大贡献。

中报显示，富力运营中酒店超90家，总建面395万平米，总房间数27173间，分布于70个城市。运营中投资物业总建面253万平米，其中写字楼约32万平米，商业约123万平米，物流园约98万平米。

富力拥有的运营中酒店及商业资产市值已达910亿元，这些固定资产都为富力的稳定持续增长提供了强力支撑。

3.

/ 厚积薄发，下半年增长势头强劲 /

对于是否完成全年业绩目标，富力表达了审慎乐观。

不过，从历史上看，富力的推盘高峰通常集中于下半年。与富力往年推盘、去化节奏相比，其今年上半年的协议销售金额达人民币510.6亿元。

富力方面表示，将根据项目具体情况，采取包括弹性定价等措施在内的更灵活销售策略，平衡盈利能力及现金流的同时，力争完成全年销售目标。

同时，富力也计划在下半年推出16个全新项目及合约2300亿人民币的可售资源。另外，目标于十八个月内，富力城市更新业务将转化900万平方米、约人民币2000亿元的潜在可售资源，为接下来的业务增长提供长久动力。

同时，着眼于更长期的可持续增长，富力上半年继续保持战略定力，在疫情、调控等多因素影响下继续审慎地拿地补货工作。

上半年，富力新增权益土储243万平方米，约490亿元货值；购置的土地中，主要集中在十二个月内产生现金流回报快速的资产周转项目。

4.

/ 回馈社会，以行动践行公益理念 /

年初，肆虐的新冠肺炎疫情给人们的工作生活都造成了严重影响。在波及全球的重大灾难面前，富力地产积极投身疫情防控，以行动践行社会公益，在企业经营基本面之外，富力展现了与社会同发展、共成长的大爱一面。

新冠疫情爆发后，富力迅速走到抗疫第一线。2月4日，富力捐款1000万元人民币，设立“中国青少年发展基金会富力爱心基金”，用于资助全国青年志愿者开展疫情防控等重要工作；还同时向广州市慈善会捐助1000万元，用于支持钟南山医学基金会的病毒诊断研究。

3月22日，富力集团还通过多渠道筹集了价值500万元的生活物资，运抵疫情中心武汉；此外，富力商管还免除商户部分租金、与商户共渡难关；这些都体现了富力对于公益的大力支持。

在疫情防控常态化的近期，富力仍然将公益作为重要抓手，对“关爱抗疫一线医务人员子女夏令营”进行了专项捐助，对在防疫抗疫中做出突出贡献的医护人员进行表彰。

今年以来，得益于其强大实力和稳健发展态势，富力企业总体实力和发展质量继续稳健成长，相继荣获了2020中国房地产开发企业10强、综合实力10强、城市更新10强、品牌价值10强、财富创造能力10强等多项荣誉，牢牢把控在国内一流房地产开发与城市运营企业之列。

从1994年成立至今，富力已经历经了26年的发展，在这个不同寻常的年份，经受各方面冲击的富力，也将以全新的面貌，凝心聚力、稳步长行。

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