2020，恒大转舵再起航_负债

发表自话题：2020年负债爆发

一季度业绩“开门红”，给了恒大充分的信心。 亮眼的一季度成绩单背后，是能攻能守的高效执行团队，在一套良好的组织机制运行下，恒大有足够的底气喊出万亿目标。

恒大“行军作战”，先锋部队打下了漂亮的一战，但是光有部队在前冲锋显然是不够的，后需“粮草”至关重要，对于恒大，粮草就是其手握的优质土储。

落袋为安：广积粮的土地储备

土储，也是恒大战略第二步“控规模”的关键。

从2004年起，恒大就开始在全国范围内寻求适合开发的优质土地进行布局，到2017年土储规模达到惊人的3.12亿平方米，位列各大房企首位。 到2019年，恒大土储规模依然高达2.93万亿，其中67%分布在一、二线城市，由于布局时间及时，恒大的拿地平均成本仅为1800元/平米，成本优势尽显。

我国城镇化经历过去二十年的快速发展，截止2018年末城镇化率达到59.98%，按照发达国家的经验，未来城镇化进程将会逐步放缓，加上目前“大省会”、“都市圈”的城市发展趋势，恒大手握67%的一二线土储是一笔不可替代的优质资产。也就是说， 恒大不仅“存粮”多，而且质量超群。

到2020年，恒大计划将土储稳定在2万亿平方米，即便如此，3年以后2万平方米的土储规模依然具备强大的竞争力。

对恒大而言，面粉落袋为安，面包自然不愁。

雷厉风行：降负债的空前决心

2020年，恒大再次转舵，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。经历2017年“三低一高”的战略调整，恒大已经有过一次全面降杠杆的经历，当年引入战略投资者消化1300亿永续债。 如今再打“降负债”一役，恒大有着足够的经验。

在当前“稳”字当先的地产宏观环境中，恒大率先转身去杠杆， 既有“高增长”的实力，又有“控规模”的能力，一手“开源”一手“节流”，恒大“降负债”势在必行。恒大已经明确，未来三年内每年平均要将有息负债下降1500亿元。

据恒大管理层介绍，现有2.93亿平方米的土储中，2020年可售货值达到1.27万亿，倘若按64%的去化率做保守估算，就可以实现8110亿元的销售业绩，顺利拿下销售目标。

“高增长”目标下力争销售额大幅增长，“控规模”下确保土储负增长。

许老板在业绩发布会现场算了一笔账，依据过去两年的回款数据，如果2020年实现8000亿销售额，回款按照7000亿计算，就可以增加2500亿的销售回款，同时恒大每年减少3000万平米土储就等于减少600亿的支出， 一增一减下势必可以实现今年有息负债下降1500亿元的目标。

在“开源”环节，后方有强大的土储实力，房屋套型以刚需房为主，为恒大实现“高增长”奠定了坚实基础。再加上敢为行业先的创新销售能力，恒大有足够的信心确保“高增长”。

在“节流”环节，除了控制土储规模，恒大统一规划、招标、配送的标准化运营模式赋予其强大的成本控制能力，是恒大一直以来的优势。

过去24年间， 恒大在每一次变化中，都能在时代的浪潮里找准自己的定位，能穿过市场风浪看清航行的方向。而这回，在“高增长”和“控规模”的清晰战略规划下再度起航，“降负债”势在必行。

而从更大的角度看，在中央“房住不炒”的纲领之下，房地产的金融属性已经慢慢被剥离，考验一家房企硬实力的因素，也回归到成本控制、土地储备与产品品质，随着“降负债”进一步推行，市场和消费者都会看见一个全新的恒大。

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