十年从业经历、回顾二十年利率执行，下一步房贷利率的发展看法

发表自话题：近十年房贷基准利率

利率改革

从今年3月份开始，“房奴”们陆续收到各银行发来关于基准利率转换LPR的通知。

虽然小编不是财经领域的专业人士，不过小编在房地产行业从业近十年，房贷业务一直是房产行业的一大重要组成部分，从业见证了近十年的利率水平变化，也了解更多更早期的利率情况。

在2019年10月之前咱们的房贷按央行调整制定的“基准利率”进行利率参考，10月之后则按照每月报价行公布的市场利率“LPR”参考，基准利率由央行决定，不一定什么时候会重订公布，LPR由市场报价决定，每个月公布但不一定每个月有变化。

LPR虽然称为市场报价利率，但其利率水平的高低会受到国家“基础利率”的影响，小编称为基础利率方便理解和记忆，比如人民币同业间拆借加权月平均利率和质押式回购加权平均利率，而基础利率由国家调节，这两个基础利率三月份分别为1.4%、1.44%，分别下行43和37个基点，所以在四月份的LPR报价必然会有下行空间。

为什么基础利率会影响LPR呢，很多人说国外都“零利率”甚至“负利率”了，认为负利率了银行还得倒贴钱给贷款人。

想什么呢！这是傻瓜理论！

0利率&负利率，还有多远

在美国受到疫情的疯狂侵袭下，美国政府也采取了一系列疯狂的救市手段，三月初美联储将该国的“基准利率”降至0－0.25%，美国零利率了，在美国房贷是不是就没有利息了？错错错！虽然美国基准利率降到0，但是据小编了解到的海外同行的信息汇总，目前美国各州30年固定房贷利率普遍执行区间为3%－3.4%，大多数为3.2%以上。

国内大众所认知的“基准利率”为房贷执行参考利率，也就是去年10月之前我国执行了二十多年的贷款政策利率，现以变更为LPR。这也是小编为什么有前面“基础利率”一称的原因，我国经济得到稳定发展得力于金融市场调剂工具和手段颇多，所以国内的很多金融经济方面术语与国外并非同一概念。就如大家所认为的国外很多发达国家的“基准利率”零利率、负利率一样，美国疫情期间大降息，基准利率0－0.25%，美国的“基准利率”其实相当于我国的“基础利率”，我国基础利率在疫情期间也是一降再降，一月份同业拆借加权平均利率从1.99%到三月份为1.4%，一月份质押式回购加权平均利率从2.08%到三月份为1.44%。

美国直接降了100个基点到0－0.25%，咱们降了60个左右的基点，也多次进行再贷款再贴息操作，不过美国的疫情事实上也比咱们严重很多。

国外的“基准利率”比该国存款利率略低一点，我国同样，“基础利率”都会低于一年期存款利率。

不论国外的“基准利率”，还是咱们的“基础利率”，其实都决定了各商业银行的融资成本，如果商业银行的融资成本低了，自然房贷利率水平就低了，零利率则商业银行融资成本几乎没有，负利率则是鼓励商业银行发展业务也增加盈利空间。

举个例子，央行借钱给商业银行，个人买房按揭向商业银行贷款。如果商业银行从央行融资没有利息，那商业银行再加上经营成本、利润空间、货币贬值等成本，按照综合成本后的总价收取借贷个人的利息，所以国外基准利率零利率甚至负利率的国家，房贷利率也是比基准利率高不少的。

其实咱们的住房公积金贷款就相当于国外“0利率”背景下的贷款，因为申请公积金贷款人必须缴存有住房公积金，而发放给贷款人的贷款本金则是使用的社会缴存余额，公积金贷款的融资成本几乎为0，这也是公积金贷款利息较低的原因，而当前我国这种“零利率”融资成本下的住房公积金贷款利率为3.25%。实际上，近些年国外利率较低的发达国家房贷利率水平也在3%－3.8%之间。

随着一个国家的经济水平发展，经济条件越好的国家往往更注重于不断改善和享受，政府也鼓励消费拉动内需，所以发达国家的利率水平比发展中国家、不发达国家都要低。

比如咱们国家生活在经济条件较差的老几辈人，他们挣点钱舍不得花，主要用来解决温饱问题，就算有储蓄也都攒在银行存定期吃利息，作为温饱储备金，当时银行贷款利息也高，很少有人敢贷款来消费。随着国家的快速发展，新时代成长起来的年轻人有钱都拿来消费了，没有足够资金还会选择贷款来消费，车贷和房贷、信用卡分期等已经成为年青一代征信上榜负债，相比于九十年代初动辄上12%的利率来说，现在5%左右的利率水平更容易促进居民消费。

负债大头主要是房贷，即使现在的房贷利率远低于九十年代初，但对于老百姓来说，高总价的房贷利息也是很有压力的，现在国家利率改革LPR，更多人关心未来“市场报价利率”会怎么变，毕竟动辄就还二三十年的房贷，利率的变化对于总利息支出差距还是比较大的。

前文小编表示过，LPR的利率相比原基准利率会更灵敏更市场，虽然变化频率会高了，但是利率水平受“基础利率”的影响较大，如果“基础利率”没有大幅调整的情况下，LPR的利率变动浮幅度也很有限，自LPR改革的半年以来，之所以利率变化较大，小编认为一是因为筹划LPR出台，原贷款的基准利率长达四年未调整，改革后有利率补空的因素；二是近一年中美两大经济体的贸易磋商和国内经济下行压力，近一年中不断降准和降“基础利息”及多次再贷款再贴息操作。

那后期LPR究竟如何变化呢？

很多人关心的这个问题是个开放式问题，答案也是开放式答案，目前没有任何人能给出精准的正确答案。不过小编算是利率长河中行船之人，根据自身的知识体系，会把我对未来房贷执行情况的判断，做一个简要分享，希望能帮大家解惑。

一、过去执行情况

据小编了解，在08年全球金融危机爆发前，居民对房贷的认知和认可度并不高，那些时期银行发放房贷基本都是按照央行公布的基准利率正常执行。而在金融危机爆发后国家为了稳定经济拉动内需，在08下半年－09年上半年，房贷利率7折风暴也在全国盛行。

08年四万亿的经济刺激下房价高涨，10年国家出台“新国十条”，随后13年“国五条”的继续调控，13年后多地商业银行开始按照“基准利率”上浮执行房贷，小编记得有上浮1%的，有上浮2%的。其他时期按基准执行。

15年限购的放开为了激活房地产业，16年信贷政策跟进8－9折利率。往后地方限购的城市在17－19年中出现上浮5%、上浮10%、甚至上浮15%-20%执行的。而改革LPR执行前期，地方商业银行的加点基数也与原来的上浮比例分量相当。这段时期前期按打折或基准执行多，后期基本都有上浮。

二、未来利率水平

利率新政执行的第一季度，即使LPR报价低于原贷款基准利率，但是基本执行利率没变。比如去年8－9月份地方商业银行按照上浮15执行首套房贷利率(4.9%×1.15=5.635%)，去年10－11月按照LPR执行后也是按照5.635%的利率执行，相当于加了78.5－83.5个基点(+80BP左右)。

随着后面国家经济遇到的各种挑战，一系列降准、降基础利息、再贴息再贷款等操作，LPR报价继续下行，原来+80BP左右执行的贷款，现在基本也只+50BP左右，四月大多数银行的执行利率在5.2%以内。

本次疫情给全球经济都带来巨大下行压力，国家为稳定经济和就业，预计近两三年的利率水平会保持在第一阶梯的极低位，换言之，只要国家经济长期形势向好发展，近两三年的LPR中最低报价应该会是未来十年或者第二阶梯中很难再达到的利率。

LPR后期怎么变动，可以参考上图小编揣测的利率长期曲线，各界所说的LPR长期下行差不多就是这样的运作趋势，期间会不断上下浮动，回顾过去二三十年的利息走势也是差不多的规律。

当前应该正处于第一阶梯下行波段，但这个下行波段持续多久，第一阶梯存在多长时限都是未知，不过长期曲线是呈下行趋势，后期也会受到类似疫情等其他重大因素的干扰。

三、银行业实操执行

中国和其他国家不同，国内的房地产业属于政策性影响较大的行业，受调控比较频繁，也很受政府重视，算得上是受管制的产品。

调控往往是产权交易和信贷政策同步进行，一般房地产业受到积极政策推动，会放开交易门槛，也会有一定的利率优惠，带动市场交易量；而收到消极政策，会提高或限制交易门槛，并且申请银行贷款付出的成本会更高。

所以不管是原来的基准利率还是LPR报价利率，很多时期并非执行利率。当前属于消极政策期间，限购限贷，虽然LPR报价利率在4.65%了，但大多数城市的执行利率也在5.2%左右。

受到疫情影响，国家在利率方面给到的优惠比较多，房地产业也受到一定的政策帮助，银行的加点基数会越来越低，目前也正往这方面发展。

小编认为第一阶梯的执行利率变化会有这样经历:

基点不断减少 → 基点0值(政策松绑) → 基点负值(限购限贷取消)→ 基点0值(再度调控) → 加基点执行

利率变化受影响因素较多，以上分享属于小编根据自身知识体系分享结果，随事物变化后期有推翻的可能，供看官了解，不喜勿喷！

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