发表自话题：近十年房贷基准利率

比如：

假设购房者A，当初购房时，是按照基础利率上浮20%贷款，19年的基础利率为4.9%，那么他当前的执行利率就是：4.9%*（1+20%） = 5.88%。

加点值为：5.88%-4.8%（19年12月20日5年LPR） = 1.08%（加108个点）。

转换之后，A的房贷利率就是当前最新的5年期LPR，加108个点。

因为一般商业银行重新定价周期最短为一年，一般都是当年的利率参考去年年末的LPR定价。

假设若干年后，当年12.20的5年期LPR为4%，那么次年A的房贷执行利率则为4%+1.08% = 5.08%。相比于固定利率5.88%，降低了，算是得到了实惠。

如果若干年后，当年12.20的5年期LPR利率为5.5%，那么次年A的执行利率为5.5% + 1.08% = 6.58%，比固定利率5.88%要高，并不划算。

假设购房者B，购房时贷款利率是按照基础利率打9折，那么他当前的执行利率是：4.9%*（1-10%）= 4.41%。

加点：4.41% - 4.8% = -0.39%（负39个点）。

若干年后，如果5年LPR变成4%，那么次年B的房贷执行利率为4%+（-0.39%）=3.61%，比固定利率4.41%低。

如果5年LPR利率变成5.5%，次年B的房贷执行利率为5.5% + （-0.39%）= 5.11%，比固定利率4.41%要高。

也就是说，到底是换成固定利率好，还是LPR+加点的方式更优惠，主要看将来的LPR利率是降低还是升高。

如果降低，则还贷者少支付利息，得到了实惠；反之则需要多支付利息。

3、LPR是如何确定的呢？

贷款基础利率 ，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

目前由18家商业银行组成贷款市场报价利率（LPR）报价团，向全国银行间同业拆借中心提交报价，按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算方式得出LPR，并对外公布。

02 选哪种利率方式比较好

固定利率方式房贷计算方式，可以理解成按照2019年12月20日5年期及以上LPR利率（锚点），加上加点，得到的就是固定利率。

LPR浮动利率方式，则是按照利率执行周期前一年12.20日5年期及以上LPR利率（锚点），加上加点。

两者比较大小，加上的点差都是想同的，不同的只是锚点，其实就是在比较以后每个还款周期前一年年末的5年LPR，和2019年12.20日的LPR（4.8%）比较大小。

如果将来5年LPR长期低于4.8%，则有利于房贷者，如果高于4.8%，则有利于银行。

所以，这个二选一的选择题，就变成了判断题：

将来20-30年内，5年LPR是高于4.8%，还是低于4.8%？

如果认定将来利率会继续下行，则选择LPR+加点的方式。

如果认为将来利率会上行，则选择固定利率方式。

03 未来的利率发展趋势

现在预测未来20-30年内的利率变化趋势，没人有100%的把握说是涨还是跌，但是依然有其发展规律，下面先看看过去我国房贷利率变化表和发达国家利率变化历史。

1、过去近30年房贷利率变化规律

下图来源于某论坛，虽然图中写的是近20年房贷利率一览，但是实际上从1991年开始，展示的数据是近30年的。

▲过去近30年房贷利率变化

从上图可以看出，过去近30年，我国房贷利率虽然是波动起伏的，但是整体上是阶段式下降的。

不敢说将来利率一定会继续下降，但是如果某只股票的K线图如此，我是不会盲目抄底的，如果可以做空，反而逢高做空是比较明智的选择。

从过去30年我国利率变化情况来看，今后利率继续下行的概率还是比较大。

2、日本近几十年利率变化

我从网上找到日本自1960年以来，到2015年的利率数据，绘制利率变化曲线如下图:

▲日本1960年-2015年贷款利率变化

3、美国近40年利率变化曲线

▲美国近40年利率变化

日本和美国等发达国家近几十年利率变化趋势均是下行，查询全球各国贷款利率会发现，越是经济相对发达国家和地区，利率往往越低。

在全球范围内，很多发达国家的利率都比较低，如日本1.475%、意大利1.371%、瑞士1.61%、德国2.1%、韩国3.19%。发展中国家利率则相对较高，南非9.75%，俄罗斯7.83%，蒙古16.89%。

可以预见，我国的经济发展当然是向发达国家靠拢，而不会倒退向发展中国家发展。因此，我更倾向于认为将来利率会继续下行。

那么，到底选哪种比较好呢？

本文只起到科普释疑的作用，虽然个人倾向于认为利率会继续下行，但是未来的事情没有人能准确预测，决定还需要大家自己来作出！

04 参考阅读

最后，引用一个央行关于贷款利率转换的常见十个问答的长图，里面也对贷款利率转换常见问题做出了形象的：

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