无中介买二手房实战攻略

发表自话题：贷款不用审核直接放款

去年八月底决定买下租住的房子，于是与房东直接交易，没有通过中介。正因为没有通过中介，所有环节都自己经历，了解更深入，感触更深，有很多可以分享的信息，希望能够为买房卖房的盆友提供一些帮助。有中介的盆友如果自己熟悉流程，会更有底气，不用被中介牵着鼻子走。

首先看看二手房买卖的基本流程。

一、查验房本。
如果房屋很满意，与房主基本达成了买卖意愿，那么第一步需要查验房本。
房本在房屋登记大厅可以查验，主要查有无抵押。我是在朝阳区房屋权属登记中心，虽然乌泱泱人很多，但二楼查房本没什么人，与房东一起拿着房本原件，带好身份证，在领票窗口拿了号上楼就行，分分钟搞定，没抵押就行。

二、交定金，签定金合同。
由于没有中介，这一步需要自己和房东协商进行。交定金是让房东安心，签个合同让自己安心。定金也是意向金，双方协商，数额以供需关系和房屋总价为准。个人觉得3—5万足矣，但也有朋友因为房子很抢手给了30万定金。
定金合同包括哪些呢？你不放心的他不放心的都纳进去就好，例如违约了怎么赔付，网上可以找到模板，一般来说买方违约了定金就拿不回来了，卖方违约除了退还买方定金外还要另外再付等额的赔偿。
由于我的贷款方式是组合贷，江湖上传闻耗时长久，所以卖方对何时拿到钱非常关心，要求限定时间。
限定何时收到全部尾款是一条非常敏感的条款，因为除了自己是否抓紧时间的因素外，银行、公积金中心、房屋登记中心的工作效率全然不可控。曾有人因为与卖家签了限时约定最后超时赔钱的，所以要很谨慎。但另一方面呢，房东有这个关切也很自然，特别在没有中介担保的情况下，双方都是越快办完越好，能商定一个靠谱的时间也行。当时房东要求我6个月办完，我没答应，现场向中介打听组合贷办下来要多长时间，有个中介说他们至少需要6个月，于是最后艰难商定成8个月内办完，否则按银行同期利率乘以房款来赔付。目测这个时间应该是基本靠谱的。
另外当时与房东商定，该房屋交易如果产生了个人所得税，全部由卖方承担，这一条也写进了定金合同里。
当然，这个定金合同是买卖双方私下签订的，不属于正式被承认的合同。它的局限性在于，一旦发生违约，打官司到法院，可能一些限定和惩罚措施会不能按照双方约定的来进行。这个具体的可以向法律方面的朋友咨询。

三、购房资格审核
没有中介的难点就在于，你总也不知道下一步自己应该做什么，且很多服务性的电话都没有人接听。上网查资料，攻略是一方面，住建委的官网很重要，实在不行的时候，需要现场去问。购房资格审核这一步，我就去现场咨询了了一下，拍下了需要的资料（都贴在办事处的墙上），并且了解到，房本上写谁的名字就得谁到场。
贴图：

三、网签、交首付
网签环节所需材料，在购房资格审核交材料时工作人员会一并告诉你，准备齐全即可。关于附加合同，网签中心是不会管的，走完程序后买卖双方有补充的内容可以自己附在后面，这部分内容最好提前商量准备好，到时候直接签字。一般来说，这些内容跟刚才所说的定金合同的内容差别不大。网签密码要记好，之后会用到。
自行成交的首付款如何付？有两种方式，划入资金监管账户，或者自行划转，即买方直接把钱给卖方。中介最大的价值我认为体现在这里，它在中间做担保，首付款可以给的比较放心。没有中介时，钱直接给卖方有风险。但我还是选的自行划转，一方面比较信任房东，另一方面划入资金监管账户房东不一定会愿意，因为这意味着他可能得等所有一切办妥后才能拿到钱。
我和房东去银行办理了转账，并且让房东手写了一份收据，别看是手写的，看起来不正式，其实很有用。

四、贷款
1、转移公积金
由于我是中直机关的公积金，中直机关所有的组合贷业务都委托给了北京市公积金管理中心，所以我先到中直机关去，开了一张转移证明。开证明需要网签合同、首付款收据等，收据要手写的，银行凭据没用。还需要什么资料可以：,。

2、公积金中心发起贷款
贷款可以由公积金中心发起，也可以由银行发起。由于我涉及到转移公积金（从中直转为市属），所以就从公积金中心直接发起了。正式交材料之前可以先去一趟，市属公积金中心在方庄，上二楼，咨询台会给你几张材料清单，记得一定要问清楚了再回家，因为服务电话很难打通。
比如说当时要我提供配偶的暂住证，因为他不在北京工作。要办暂住证他还得来北京，很麻烦。于是我后来又去了一次中心，问了很多遍，才确认如果他的现住址根本不在北京就不用办这个证了。
另外，当时咨询员在清单上画了几个勾，本以为画勾的才需要，不画勾的就不用带。后来交材料才明白画勾的意思是需要复印的，其他的也是需要的，比如说学历学位证明、职称证明等等，直接影响个人信用评级。
再如，有的表格里关于担保方式、收入情况、贷款额度等不知如何填写的内容，一开始没问清楚，又去一次的时候再问才得知这些不用填，特别是担保方式，组合贷款只能用抵押贷款。
上交初审材料的同时，我还交了一笔评估费。这个费用现在还用不用交我不太清楚，后续有减免费用的政策出来，但似乎是新房评估费才减免，二手房评估费还是得交的。那么评估到底是什么作用呢？

3、公积金中心的评估
评估结果直接影响贷款额度。举个例子，如果你的评估价是170万，你买的是首套房，那么贷款额度就是70*0.7=119万，如果你实际交易价格是200万，那么你的实际首付额度也得远超过所谓的“三成”即200*0.3=60万，而达到200-119=81万。所以对于首付并不充裕，手头资金不足的人来说，要尽量让评估成绩好看些。
怎么好看呢？评估主要分两部分，
第一部分是对个人信用的评估，影响因素主要有学历、学位、工作年限、职称、单位性质等。事业单位的人公积金缴纳额度不高，很多中介听完这个数字会露出担忧的表情，认为你可能能贷的额度很少，实则不用太担心。国家机关、中央直属机关等单位工作的人信用级别一般都比较高，如果你还有领导职务，评了职称，工作年限还长，个人资质就会更好。如果是以夫妻两个人的名义来评估，两人工作都稳定，将更占优势。
第二部分是对房屋的评估，包括房龄、朝向、楼层、格局、装修、物业环境、交通便利程度、地段等，会有第三方评估公司的人和你约时间看房。他会带着相机拍摄，每个房间都会看。这个工作一般是房东来接待，但由于我刚好租住在我房东的房子里，所以就由我来接待了。如果你想要评估信息好看一点，就努力小小讨好一下评估员吧。我咨询过中介，说无须讨好，不清楚是不是中介公司和评估公司会有一些业务来往，关系要好。从无中介的个人购买者来说，如果你能控制看房这个环节，还是自己多长点心眼比较好，起码对评估员态度要好一点，有时候几万块钱的浮动空间也是看人家心情的。我最后的评估值刚刚够我要贷款的额度，一分不多一分不少。
这里特别要讲一下房龄，房龄涉及到贷款年限。贷款年限长，你交的利息多；贷款年限短，你每月还款压力大。所以在看房子的时候，也要根据自身情况考察房龄。
另外朋友经验证明，国管公积金比较难贷，额度较少。

4、银行面签
我之前一直以为，公积金初审过后会紧接着面签，但其实初审后没多久是银行的面签。
公积金中心将初审的材料和批下来的额度和年限交给银行，银行打电话给你通知面签。由于这中间涉及到两个单位的沟通和配合，有时候会损耗一些时间，如果碰上办事员业务不熟，可能会在某个环节停滞不前，自己要多打电话多催催。
银行面签需要买房的夫妻双方和卖方都到场。过程很简单，就是填一堆表格，几乎没有为难我，也可能是因为工行是我的工资代发行。银行有自己独立的一套信用评估标准，考察的内容可能和公积金那边是相似的，当时面签到一半，工作人员接到一个电话，新政下来，评级c以上的可以打95折。虽然折扣不高，但已经很高兴，毕竟当时期待银行打9折及以下的折扣几乎不可能。现在据说银行的折扣能到8.8折了。

5、批贷函
我没有想到批贷函这个东西这么费劲。
银行面签后，我一直在等待公积金中心的面签，等了一个月，但是都没有等到。我只好去公积金中心问，对方说应该由银行通知我过户，而公积金的面签在过户之后。
下午公积金中心又给我打电话，说我确实可以过户了，应该由银行通知我，但不知银行为什么没通知我。我打电话给银行，银行说从没开过批贷函，不知道是什么流程，不知道怎么开，如果公积金中心说能过就过吧……orz，大概是业务不熟的人。公积金中心当时说，能给我开批贷函。
于是第二天我又去了公积金中心，结果中心又不给我开了，理由是我是组合贷，批贷函得银行开。他们两头这样推来推去的我相当恼火。最后一个小伙子来解释，说银行的办事员刚接手这个业务，不熟悉，我确实可以过户了。可是要过户你得给我批贷函啊，没有批贷函，房东怎么会愿意给我过户呢。费了很多口舌，最后公积金中心和银行总算是一边给我出具了一个批贷函，房东看到批贷函后，就可以交税过户了。

6、交税、过户
这两个环节卖家都要到场。
先交税，朝阳区地方税务局第六税务所离朝阳区房屋权属登记中心很近，走着就能去。我咨询了一下后，当天直接去的，但现在似乎有了一个预约网站，没有试过，http://123.57.88.180:8008/apt/。携带材料如下：http://123.57.88.180:8008/apt/knowInfo.jsp。
1%的契税，满五唯一的房子没有别的税费了。2月22日起，除北上广深外，房地产交易税、个税政策调整，调整后取消了“非普通住宅140平米以上或别墅及商业用房交3%契税“的这一档，统一减免至如下政策”：
【契税】对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。通知明确，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
【营业税】个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
【北上广】看过来，还是维持原来的：
普通住宅90平米以下首次购房1%
二次或多次购房交1.5%
90平米至140平米均1.5%
非普通住宅140平米以上或别墅及商业用房均交3%

过户需要网上预约，朝阳区房屋权属登记中心的官网http://fwdjzx.bjchy.gov.cn/上预定日期，上午还是下午，当天带着预约号和预约编码去排队。买卖双方要带好所有需要的材料（预约时会提供你要携带的材料清单）。这个环节要交个费用是登记费，80元。刚毕业没换身份证的同学要注意，登记时买方的身份证不可以是学校地址的。

6、公积金中心面签
过户后把房本复印件交去公积金中心，大约一周后便去公积金中心面签，也比较简单，在一个窗口填各种表格。我当时比较二，以为两边用同一张还款卡就行，其实不行的，得要两张银行卡，分别是银行的还款卡和公积金的还款卡。

7、抵押、放款
公积金中心面签以后，告诉了我何时去银行做抵押。抵押过程比较简单，我委托银行做了，把房本交给银行便好，交了几百块的抵押费。
从抵押到放款需要多长时间，不好说，我们由于银行和公积金中心合同版本更新、工作人员失误加上我们自己失误（用圆珠笔签字了……）重填了三次合同，中间耽误了好多好多时间，按照一般情况来看，半个月到一个月之内，怎么也放了，而我超过了一个月。

大致的流程就如上所说，总结来看，我觉得中介在中间能发挥作用的有以下几点：资金监管和担保（首付环节）、咨询方便（不用每次自己跑去办事机构问）、减少排队（资质好的中介有绿色通道，无需排队）。

但同时中介也存在一些问题，或者说买房人需要小心的地方。有时候，中介为了早日谈成买卖，会夸大组合贷的难度和时长，让买家难以实现组合贷。实际上组合贷还是比商贷划算很多的，纯商贷利息高。我大概是十一假期以后去办的贷款，1月22号放款，四个月之内，我无中介全程跑完贷款环节，其间还因为上面提到的各种意外耽误了很多时间，可见完全没有最开始中介所说的最少半年这么夸张。当然了，现在公积金可以贷款的额度又提高了，能全部直接用公积金最好了。

另外，还要担心中介为了尽快卖出房子，夸大可贷款的额度、年限、折扣。怎么判断贷款额度，上面都提到了，自己一定要长个心眼，多算算，也多给银行打个电话问。我的朋友就曾经被中介忽悠，说有私人关系能拿到贷款折扣，最后完全没起到作用。最近有很多楼市利好的信息，比如折扣力度大呀、额度高呀、门槛低呀等等，一来很多政策都是指导性的，银行可能根本不管，你只有自己打电话问了才知道，二来政策要从中央传达到基层办事机构需要时间，不是说政策一下来立马立竿见影。

最后就是，中介能省很多麻烦，但是很多场合还是必须本人到场的。

如果你和我一样，在选择房源时没有用到中介，但是你并不敢信任房东，可以找中介跑程序。我问过链家的一个业务员，问单纯跑手续怎么收费，她说1%，这个价格还是很合理的。还有人告诉我，可以找个中介朋友专门负责咨询，给1500元—2000元咨询费就行了。但是我自己没有试过。

无论你有没有中介，本帖的作用在于知己知彼，希望能帮到各位。

捕风出品，真不是捕风捉影。

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