我国金融支持住房租赁市场现状及国际经验_发展

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综合来看，从中央到地方，支持发展住房租赁试点的政策举措主要包括以下几个方面。

一是鼓励增加市场供应。包括将新建租赁住房纳入全年住房供应计划、集体建设用地试点入市、允许改建商业用房用于租赁、对提供租赁住房的企业或个人实行税收减免政策等。

二是鼓励租房消费。包括租售同权，保障承租人享受医疗、义务教育等公共服务的权利、支持住房公积金支付房租等。

三是搭建住房租赁服务监管平台以及健全法律法规制度。多部门共享住房租赁备案信息，健全住房租赁管理制度。

四是为住房租赁市场提供金融支持。包括为住房租赁企业、房地产开发企业提供优惠贷款利率，拓宽企业直接融资工具，推进房地产投资信托投资基金试点等。

（二）我国住房租赁市场发展基本情况

1.供需不平衡问题突出

我国流动人口规模较大，2017年末，我国流动人口数量为2.44亿人，占总人口数的17.6%。据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》预测，到2020年末，我国流动人口数量会超过2亿人，且继续向沿海、沿江主要交通线地区聚集。持续大规模的流动人口必然会带来巨大的租赁住房需求。此外，近年来我国房价持续上涨，城市居民购房压力增大，部分购房需求也会转向租房需求。与市场需求相比，我国住房租赁供给明显不足。据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》估算，目前我国租赁房屋约4600万套（按目前的流动人口，即便是三人一套房，租赁住房需求也在8000万套左右），供需缺口较大。而在一线城市，持续高涨的房价、不断流入的外来人口更是加剧了供需不平衡问题。

2.住房租赁市场供给层次较低

目前在我国住房租赁供应中，以个人房源为主，租住私房的人口占67.3%，且从整个市场的租赁住房房源质量来看，普遍存在基础配套不足、房屋设计不符合居住要求、房源品质较低等问题。虽然近年来我国发展长租公寓在一定程度上改善了租赁住房供给状况，但从整体来看，我国住房租赁市场供应仍处于较低层次。

3.市场发展潜力巨大

我国房地产市场“重售轻租”现象较为突出。从2015年国家统计局对全国城镇家庭户中住房来源占比的测算数据来看，租赁住房占比仅为16%，远低于发达国家。

金融支持我国住房租赁市场的模式及存在问题

（一）金融支持模式

1.银行贷款

面对租赁住房市场巨大的资金需求，近年来，国内商业银行加大了对租赁住房市场的信贷支持力度，主要包括两个方面。

一是加大向租赁住房项目的信贷支持力度。比如，建行提出，可以提供期限最长达25年的公司租赁住房贷款。工行提出，租赁住房开发贷款融资额可达项目总投资的80%，期限最长可达25年。综合来看，目前国内工、农、中、建、交五大国有商业银行通过银政合作或银企合作，已明确提出将提供3.22万亿元的授信规模用于支持住房租赁市场。

二是向个人租户提供个人住房租赁贷款。比如，建行推出的个人住房租赁贷款产品“按居贷”，符合建行优质客户条件后（比如客户综合贡献度AUM 值5万元以上、在建行正常还款一年以上的房贷、由建行代发工资月平均 5000 元以上等）可提出申请，贷款期限最长可达10年，额度最高100万元，贷款按一年期贷款基准利率执行，低于同期的购房按揭贷款利率。

2.公司信用类债券

2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券产品。2017年以来，我国房地产企业住房租赁专项债券融资的审批享有绿色通道，取得较快进展。2018年3月21日，重庆龙湖企业拓展有限公司在上交所发行了第一期30亿元的5年期住房租赁专项公募债券，这是我国首单住房租赁专项公司债券。该债券票面利率5.6%，募集资金主要用于集团在上海、成都等城市的长租公寓项目建设。此后，国内陆续有13家房企申请发行住房租赁债券。截至2018年6月末，已有海伦堡（5.5亿元）、绿地（40亿元）、万科（80亿元）三家申请的住房租赁债券项目获批。

3.资产证券化

通过住房租赁资产证券化，将与租赁住房相关的资产进行结构性重组，转换成可以在金融市场上出售和流通的证券，可以有效解决住房租赁企业的现金流问题，降低财务风险，改善住房租赁服务。2017年以来，住房租赁市场的资产证券化业务发展加快，已成为租赁住房融资的重要渠道。目前国内资产证券化产品主要分为两大类：一类是以资产抵押债券（ABS）、商业房地产抵押贷款支持债券（CMBS）、资产支持票据（ABN）为代表的债券型产品，比如2017年1月魔方公寓发行的3.5亿元（优先级）信托收益权资产专项计划，优先级共设3档，规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，对应利率分别为4.8%、5%和5.4%；另一类是类房地产信托投资基金（REITs）模式的权益型产品，比如新派公寓2017年11月发行了2.7亿元的首单权益型公寓类REITs，产品期限5年，利率5.3%。2017年至2018年6月末，国内共有5家企业的6只租赁住房资产证券化产品获批发行，总拟发行规模321.2亿元，累计已发行规模88.37亿元。在标的资产上，包括物业所有权、租金收益权、消费贷款债权等多种资产权益类型（见表2）。

4.风险资本投资

因缺乏可抵押资产且盈利周期较长，在住房租赁市场中长租公寓的运营方初期在外部融资上更多依赖于私募股权（PE）/风险投资（VC）等融资方式。2015年以来，在“互联网+”的推动下，我国品牌长租公寓通过风险投资进行融资的频次和规模提升较快，2015—2017年的融资次数分别为20次、6次和13次，融资额分别为18.3亿元、26.4亿元和22亿元。一些优质的品牌公寓获得了B轮、C轮融资。比如，2013—2016年魔方公寓分别完成B轮融资2亿美元、C轮融资3亿美元。与此同时，风险资本投资的单轮融资额也在不断创出新高，2018年链家自如通过A轮融资获取融资额达到40亿元。

除以上四种融资模式外，2018年6月，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，提出将利用保险资金长期、稳定的优势来支持住房租赁市场。

（二）当前金融支持模式存在的问题

受国家鼓励发展住房租赁市场政策的影响，近年来我国金融支持住房租赁市场的融资模式不断丰富，在促进住房租赁市场发展上提供了有效的资金支持。但总体来看，住房租赁市场的融资仍存在不足，主要体现为如下方面。

1.融资规模相对较小

尽管在间接融资方面，银行业的授信规模高达数万亿元，但实际放款额并不大。据恒大研究院估算，目前已流入住房租赁市场的银行信贷资金估计不超过500亿元，各类直接融资规模合计也不过数百亿元。相比房屋租赁市场1.1万亿元的规模而言，资金缺口依然较大。

2.融资模式相对单一

尽管有少数银行创新了住房租赁市场的信贷产品，但大多数银行仍未介入，不能提供相应的金融产品和服务。在资本市场方面，美、日等一些租赁市场较为发达的国家，均已通过REITs模式吸引社会资本参与，而国内的REITs仍处于摸索阶段，仅向限定投资者发行，且是私募交易性质的类REITs产品，配套的税收优惠政策尚未建立，与真正的REITs存在较大差距。

3.目前国内住房租赁市场融资的成本依然较高

从已发行的资产证券化产品看，住房租赁机构资信水平总体较低，发行时需要增信，综合融资成本接近10%，而国内的风险投资资金成本在12%～18%。

国外住房租赁金融经验研究及其借鉴

（一）美国住房租赁市场丰富的融资模式

一是REITs。REITs起源于美国上世纪60年代，是美国住房租赁市场发展的重要金融支持工具。近年来，借助REITs等金融工具的支持，美国最大的两家长租公寓管理公司AVB( AvalonBay Communities)和EQR(Equity Residential)的市值已发展到300亿美元。美国的REITs制度对机构组织形式、资产、收入来源和分配方式及应遵守的法律等都做出了明确要求。除此之外，穿透性税收优惠（Pass-through Tax Treatment)是美国REITs发展的重要驱动力，其核心在于企业的收益和损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，避免了双重征税，以此鼓励所有美国投资者投资大型综合房地产项目。

二是政府提供贷款优惠政策。美国住房和城市发展部（HUD）以家庭基金的形式，向以各种形式兴建可支付住宅的私人开发商或社会非盈利群体提供直接贷款、贷款担保，或直接向低收入群体提供租金补贴。

三是租赁住房抵押贷款证券化。美国政策性住宅金融机构（如房利美、房地美）购买住宅抵押贷款，发行CMBS筹措资金，向商业银行、房地产抵押贷款公司等一级市场的金融机构购买房地产抵押贷款，为一级市场的金融机构提供流动性，一级市场的金融机构再向由联邦住宅管理局（FHA）担保的开发商发放低息的租赁住房建设贷款。

（二）德国的低息住房租赁贷款

德国租赁住房市场占住房市场的比重居欧盟之首，住房租赁体系在整个住房市场扮演着极为重要的角色。德国住房租赁市场融资渠道多元化，但相较于IPO、企业债、REITs等融资方式，银行信贷融资的作用表现得更为突出，可以为不同收入和信用等级的居民提供多样化且独具特色的金融服务。

一是德国政府参与或直接投资设立促进住房建设的政策性金融机构，为私人投资建造低租金住房提供优惠利率贷款；通过设立住房建设基金，支持银行给予开发商无息或低息贷款。以德国第五大住房租赁企业Buwog集团为例，在其贷款结构中，24%于政府补贴的贷款，76%于银行，平均贷款期限为15.9 年，平均融资成本仅为2%。

二是德国住房金融体系实行契约式住房合同储蓄制度（Contract Saving Housing, CSH)与信贷配给制，要求居民存款额达到40%～50%时才可获得贷款，首付比例相对较高。而德国租赁保障比较完善，实现了租购同权，相对来说，德国人在需要背负较大贷款压力才能买房的情况下，更愿意租房。

三是德国发达的全担保债券市场有效降低了银行的融资成本。德国的抵押银行通过发行中长期全担保债券募集低成本的资金，再发放以土地、房屋及其他不动产为抵押的中长期贷款，有效降低了住房租赁机构长期贷款的利率。比如，潘德布雷夫（Pfandbrief）全担保债券目前已成为德国和欧洲其他国家进行住房建设和公共事业建设融资的重要手段。

（三）日本住房租赁市场多元化的融资

一是为租赁市场主体提供低息贷款。日本国土交通省联合金融住宅支援机构，针对租赁住宅提供政策性贷款，利率较同期商业银行贷款低1～3 个百分点，且采用固定利率法。

二是为租赁市场提供丰富的信贷支持产品。比如日本瑞穗实业银行为满足条件的个人和企业取得、购建、修缮出租住宅所需资金提供各类信贷支持。

三是发展住房租赁投资信托基金。日本是亚洲REITs的先行者。2001年9月，日本首个房地产信托投资基金（J-REIT)上市。目前日本上市的J-REIT已达58家，是全球仅次于美国的REITs市场，日本还是全世界唯一一个由央行购买REITs的国家。J-REIT成功发展的关键在于相关法律的完善和信息的绝对透明化。按照日本相关法律，若J-REIT每一年利润的90%以上分配给投资者，则J-REIT的法人税可以豁免；对于同样的租金收入，J-REIT的分红高于房地产公司。J-REIT还要求定期公布持有物的购买价格、收益率、空房率等。

（四）国外住房租赁金融经验的借鉴意义

从美、德、日三国的住房租赁金融发展经验可以看出，三国住房租赁市场的发展与其完善的政策性住房金融体系有很大关系，虽然这些国家都注重市场调节，但政府在其中均采取了适当的干预措施。此外，市场化的金融创新同样必不可少，并在很大程度上推动了住房租赁金融市场的发展。

因此，借鉴三国经验，我国既要充分发挥政府在政策性住房金融体系中的主导地位，又要保证市场化机制的参与，推进以MBS及REITs为代表的证券化金融创新，建立完备的市场体系和可选择的多元化金融工具，积极引导社会资金参与解决住房租赁融资问题。

政策建议

（一）发挥政府在住房金融体系中的主导作用

政府的积极支持与深度参与是政策性住房金融发展的前提。完善我国的租赁住房金融体系，需要在政府的主导下，建设住房租赁金融综合服务平台。这样既可以推介租赁住房的房源，又可以推介各类公司、个人住房租赁贷款等融资产品，为住房租赁市场供需主体提供便捷的住房租赁金融服务。比如，武汉打造的“互联网+租赁+金融”服务平台，不仅推出了租赁住房的房源、各种类型的住房租赁金融产品，还可以让租户在线上实现租房、贷款、租金支付等。此外，政府部门可以尝试通过建立地方租赁住房发展风险补偿基金，以及财政贴息和税收减免等方式，降低住房租赁融资风险，引导金融机构的资金介入住房租赁市场。

（二）鼓励银行机构开发住房租赁信贷品种

从国际经验来看，商业银行对租赁住房的信贷支持品种多样化，且贷款方式较为灵活。因此应鼓励商业银行针对个人客户、法人客户，开发个人租赁贷款及法人住房租赁贷款，科学设计贷款对象、期限、金额、利率、担保方式等要素，实施优惠贷款利率。针对租赁运营经验丰富、拥有低成本优质房源的房地产中介、独立房地产租赁企业、长租公寓等轻资产模式的住房租赁企业，可探索提供房屋租金收益权质押贷款、流动资金贷款、债券投资等金融支持。对资质良好、住房租赁经验丰富、诚信经营的房地产开发企业或地方国有企业，可在符合监管要求的前提下，研发提供住房租赁开发贷款，支持政府重点扶持、租金回报稳定、现金流全覆盖的住房租赁开发项目，适度延长贷款期限，合理设置贷款金额。

（三）加强金融创新，做好住房租赁信托基金的试点与推广

从国际经验来看，提升社会资本投入占比，以市场化供应为主体的模式是未来住房租赁市场发展的必然方向。相较于住房买卖市场，住房租赁市场存在服务链条长、周期长的特点，因此应鼓励发展MBS、REITs等金融创新，满足住房金融业务对长期资金的需求，推动我国住房租赁金融的发展。在REITs方面，2017年 7月，证监会、住建部等九部委再次提出要推进我国 REITs 试点。鉴于我国目前尚无真正意义上的REITs。下一步应重点从完善税收优惠、完善信息披露机制、探索REITs公募机制等方面加强制度设计和建设，推动我国REITs发展，缓解投资租赁住房资金回笼缓慢问题，提升企业增加租赁住房供给的意愿。（本文仅代表作者个人观点，与所在机构无关）

注：1. 试点城市包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。

参考文献

[1] 习近平在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告[R]. 2017.

[2] 夏磊. 租赁市场融资存在哪些风险？[EB/OL], 新浪财经意见领先专栏, http://www.finance.sina.com.cn.

[3] 链家研究院. 《租赁市场系列研究报告》[EB/OL], http://www.research.ke.com/analysis/.

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[6] 杨芮. 《商业银行应差异化发展住房租赁业务》[J]. 银行家,2018(4):79-81.

[7] 罗忆宁，赖芳芳. 德国住房租赁企业发展的制度环境和发展经验[J]. 城乡建设,2017(10):72-74.

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