贷款未获审批，谁该承担责任？

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已经签定的合同是否有效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”因此，只要开发商与购房人签订的合同没有约定本合同自登记备案之日起生效的内容，且合同双方符合相关的资质等缔约条件、意思表示真实、内容不违反法律或社会公共利益，则合同在双方签订后即成立并产生法律效力。同时，合同法规定违反法律法规强制性规定的合同无效，此处的“强制性规定”指效力性强制性规定，购房合同备案登记的规定并不属于效力性强制性规定，故未经办理备案登记手续的，不影响购房合同的效力。

如果贷款办不下来，是因为购房者征信问题，一般会怎样处理呢？

《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果由于购房人的原因导致按揭贷款批不下来的，双方一般会另行达成一个补充协议，约定由购房人在一定期限内一次性或分批次补交购房款，逾期不补交购房款的，开发商有权解除合同并要求购房人承担违约责任，同时也会约定出卖人在解除《商品房买卖合同》后一定期限内将首付款无息退还买受人。如果购房人明确表示拒绝支付剩余购房款的，开发商可以解除合同并要求购房人承担违约责任。

如果贷款办不下来，是因为开发商的原因，一般又会如何处理?

若是由于开发商没有及时报送按揭贷款材料、未取得预售许可证等原因致使银行按揭贷款无法办理，导致双方合同无法履行的，如果合同有明确约定的，要依据合同约定来处理；如果合同没有约定，则应当按照法律规定处理。合同法规定，购房人有权解除合同，并可要求开发商承担违约责任，通常购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

购房合同示范文本中是否有相关违约规定？

购房合同示范文本一般由房管部门提供。内容由通用条款和专用条款两部分组成。示范文本主要对于房屋基本状况、价款、设计变更、交付条件、商品房质量及保修责任及物业等进行约定，据我们了解，对于贷款未获审批导致的违约责任是没有约定的。所以在实际购房过程中，往往会针对示范文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据买卖房屋的具体情况另行签订补充协议。

如果完全是购房者责任，是否开发商有扣除购房者首付款的权力？

这个问题的实质是指如果购房人出现违约行为导致合同无法继续履行，则购房人应当承担的违约责任的标准如何确定。依据相关法律规定，违约金可以由双方在合同中进行约定，但是依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，合同约定的违约金不能高于损失的百分之三十，如果违约金约定过分高于实际损失，裁判机构会对违约金进行适当调整；损失赔偿额应当相当于违约造成的损失。因此，开发商能否扣除首付款要结合合同的具体约定、购房者的违约行为给开发商造成的实际损失以及违约金与实际损失之间的比例关系。如果合同中约定了如果购房人违约，开发商可以扣除首付款的内容，也不必然会导致开发商有权没收首付款，还要看首付款的数额、开发商的实际损失数额，如果首付款过分高于开发商的实际损失，对方可以请求裁判机关予以调整。因此，对于购房人全责，开发商有权没收首付款的说法是没有充分的法律依据的。

新的一年要按揭买房的市民，在这件事中可以吸取哪些教训？

（1）对于开发商承诺的事项，最好要求以书面形式承诺，要注意保留收集证据；

（2）建议购房人在签订合同时将贷款未获审批而承担的违约责任在合同中予以明确约定，尤其要注意对于因开发商和银行自身原因而造成贷款未获审批的违约责任予以约定；

（3）要提前查询银行贷款或者信用卡还款有没有不良信用记录，是否需要开具证明；

（4）提前向银行了解清楚对于自己申请的贷款，银行审批需要多久才能放款，以免造成放款时间过长影响购房合同的履行。

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