九卦 | 京沪严查消费贷、经营贷流入房地产

发表自话题：上海贷款中介公司

编辑：金明正、杨文华

来源：综合自证券时报、经济参考报等

1月29日晚间，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。并对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

1月30日，北京银保监局发布消息称，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。

《经济参考报》记者采访了解到，目前部分地区出现银行房贷放款周期拉长、利率上调的现象，但是大面积的停贷并不存在。分析人士认为，坚持“房住不炒”定位，银行在“房贷红线”约束和监管政策趋严背景下，对住房贷款资格审核更为严格，2021年个人房贷总体趋势偏紧，居民购房杠杆率或将稳中趋降。

同时，随着个人房贷集中度考核的落地，未来个人按揭贷款将有望从量和价两方面调控影响个人房贷增量资金入市。

京沪严查个人信贷资金违规入楼市

北京银保监局表示，随着年初房贷集中度考核的正式落地，北京银保监局也按要求“因城施策”落实房地产贷款集中度管理政策。在综合考虑银行资本水平和业务发展能力，科学测算指标合理性基础上，会同人民银行营业管理部明确了辖内中资地方法人银行房地产贷款集中度的上限要求，督导相关银行在满足首都居民“刚需”的前提下，稳健开展房地产相关业务。

除北京银保监局外，上海银保监局近日发文提出，要切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。

同时，严格房产中介机构业务合作管理。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

从京沪两地最新宣布的举措来看，消费贷、经营贷成为监管重点加强的领域，这也是对近日出现的“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金”等舆情的回应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从资金进入的角度看，各类消费贷和经营性贷款的流入会面临管控。从资金的流出和使用的角度看，明确对“无用途、虚假用途、用途存疑”的贷款进行管控，防范此类用途不清晰的贷款流动。

房贷受控增长将致今年信用投放收缩

调控房地产信贷政策是稳定楼市的重要抓手。随着近期楼市的再度火热，个人信贷政策进一步趋严。除了上述提及的严查经营贷、消费贷等信贷资金违规入楼市外，作为个人信贷资金入市的正规渠道——个人住房按揭贷款新增投放量受限。

一国有大行人士对证券时报记者表示，在房贷集中度考核发布之前，去年银行就陆续接到窗口指导，要求控制个人住房按揭贷款增速，一些银行当年新增的个人住房按揭贷款规模甚至是零增长，该行部分重点城市的分支机构去年上半年就用完了全年的个人房贷投放额度，到了下半年只能通过存量房贷到期移位再贷满足新需求。

同时，房贷集中度考核虽然对个人房贷的直接影响是控制新增个人房贷规模，但市场普遍认为，在规模受控的前提下，个人房贷利率或会有所上行。近日，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率。其中，首套房贷款利率从原来的LPR+40BP（基点）上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。各家银行利率在此基础上可能还有略微调整。

中信证券研究所副所长明明表示，从过往经验看，信贷增速往往是房地产价格增速的领先指标，政策层通常通过信用投放的收缩以及配套的限购限贷政策来调控房地产价格，以防房地产价格泡沫的出现。当然，在房地产相关信贷供给有所收缩的情况下，房地产贷款利率也将会有上行的动力，从而“结构性”调控地产相关信贷。

“不过，由少投放房贷所腾挪出的信贷缺口短期内无法完全被其他信贷需求所弥补，预计2021年信用投放将呈现平稳收缩的态势”。明明称。

恒大经济研究院院长任泽平称，去年末以来，广义流动性拐点出现，但结构性信用扩张仍在继续，企业中长期贷款持续增长，企业贷款利率继续下降。预计2021年宏观审慎管理加强，央行和金融监管部门从房地产融资、地方债、影子银行三大方向结构性收紧金融信用政策。

部分地区房贷放贷周期拉长

多地房地产调控升级背景下，有媒体报道称，多地出现银行房贷额度收紧、利率上升，银行贷款周期拉长甚至出现停贷的现象。事实究竟如何？

《经济参考报》记者采访了解到，所谓的大面积停贷并不存在。上海地区，建行上海分行和工行上海分行均表示，目前正有序进行房贷投放，并未出现所谓的停贷情况。广州地区，中国工商银行广州分行相关负责人回应，广州地区目前房贷额度相对偏紧，仍正常受理房贷业务。招商银行广州分行回应，目前招商银行广州分行并未停止房贷业务，每月仍有序接单及放款。深圳地区，记者向多家辖区内银行进行了采访求证，从走访情况看，目前深圳各大银行房贷并未出现停贷情况，仍在正常收单。记者从杭州、合肥、成都等地的银行和房产中介机构处了解到，银行放款周期存在不确定性，可能需要排队，但审批通过可正常放款。

但在部分地区，房贷放款周期延长确实存在。上海一位房产中介告诉记者，目前银行放款较慢，周期较之前有所拉长，至少也要一个半月以上才能放款。上海一位支行行长表示，“近期上海房产市场交易火爆，需求一下放大导致银行放款周期变长而已，具体到各家支行也会优先放款给合作的楼盘。”广州地区，据广州市某中介机构负责人介绍，2020年7月份，购房过完户平均半个月可以放款，而2021年1月份过户后平均放款周期拉长到1至2个月。不过，在深圳地区，据深圳市南山区一名中介机构负责人告诉记者，四大行审批速度在半个月到一个月左右。“只要能通过贷款人资格申请的，一般放款速度不成问题，暂时没有放款周期拉长的情况出现。”

与此同时，部分地区房贷利率有所上升。1月27日起，广州工农中建四大行首套房贷利率上调为最低5年期LPR上浮55个基点，二套房贷上调为最低5年期LPR上浮75个基点。利率调整后，四大行首套房贷款利率和二套房贷利率分别从5.05%和5.25%上涨为5.2%和5.4%。据银行和房产中介机构多方反馈，因为2020年广州楼市成交量太过火爆，多家银行的房贷放款存在积压。2021年初，银行普遍将额度用于发放2020年积压房贷，但是价格和2020年相比平均上浮20个基点。

并非所有地区房贷均“涨价”。上海地区，据房产中介人员介绍，利率与去年持平，首套房贷款利率按照LPR公布价执行，二套房按LPR基准上浮60个基点执行。深圳地区目前房贷利率与去年保持相同水平，普遍执行利率为首套房利率5年期LPR利率上浮30个基点，二套房利率5年期LPR利率上浮60个基点，各家银行均表示，短期内暂未有利率上浮的计划。

居民购房杠杆率预计稳中趋降

业内人士表示，坚持“房住不炒”定位，银行在“房贷红线”约束下，2021年个人房贷总体趋势偏紧，且在相关政策不断加码的情况下，银行对住房贷款资格审核更为严格，预计2021年居民购房杠杆率将稳中趋降。

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。中国银行研究院研究员梁斯表示，整体来看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在房地产贷款集中度管理制度的出台影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，居民购房杠杆回落是大概率事件。“LPR进一步下行的概率较低，商业银行惜贷的情况下，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。”他说。

在多地涉房信贷监管升级之下，银行对按揭贷款人的资格审核也在趋严。深圳某股份制银行支行行长告诉记者，该行的个人住房贷款仍正常收单、有序投放。但对于按揭贷款人的资格审核把关更严，严格评估风险，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。“比如，流水不能覆盖两倍月供的不批贷款，首付款的来源除了直系亲属外都不符合规定，对这些购房者的贷款申请一般都不会通过。”该名行长说。

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