出了同贷书，办妥了抵押，银行居然不放款？这些情况要提前了解！

发表自话题：银行贷款两万要抵押吗

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有网友向郑大源提问：郑老师你好，交易房子的时候，即使银行出了同贷书，是不是也可能在过户出新证后，银行因为各种原因拒绝发放贷款，这时候，卖家应该怎么处理为好？

一般买交易一套房子的流程是买卖双方到银行提交了齐全的证件后，银行经过审批，出具了同贷书，然后双方去不动产交易中心办理过户手续，将房子抵押给银行后，银行就会进入放款环节，通常款项会如数一次性进入业主账户。

当然这是一个大家都熟知而且比较规范的流程，也不排除少数城市先过户，然后审批同贷书，再抵押，办妥抵押进入放款环节。

但是在交易的过程中其实风险挺大，不光买家有风险，卖家也会有担心，如果卖家有担心，中介会告诉业主去核实一下同贷书真伪，同时告诉业主，只要出了同贷书，一定会放款的！

中介这句话基本上流程应该如此，在现实中，确实也都基本会放款！

可是可是如果你非要认真计较一下，你会发现，即便出了同贷书未必放款，即便将房子抵押给了银行也未必放款。

所以我们要提前了解在哪些情况下出了同贷书不会导致放款呢？有哪些可能会危害业主的利益呢？这些也是一定要考虑到的：

第一种：出具同贷书后未办妥抵押手续

1. 出具同贷书之后，双方未办理过户，基本上这是个双方交易的问题，银行肯定不会放款的

2. 办理递件过户后，房产证被查封了，如果是出新证前的查封，通常是由于业主原因导致的，如果是出新证然后办理抵押，则是由于买家原因导致的，要区分好；

3. 买家将房子抵押给了另外的银行，业主肯定就收不到了

这些都是尚未办妥银行抵押

第二种：已经办妥抵押，客户问题导致不放款

1．报低价，当前房地产调控政策比较严格，如果涉嫌阴阳合同，给银行的成交价与交税的价格不同，可能会导致银行不放款的。

2．有人投诉，举报，客户涉嫌虚假资料申请贷款。

3．借款人主动要求银行暂停放款，银行一般都会配合暂停放款的，银行出于风险把控肯定不会放款的。

3．房子查封，纠纷，办妥抵押后也可以查封的，查封房在市面上较为少见，一旦遇到，务必小心谨慎，原则上不建议购买，如果想购买，务必确保资金安全，不建议提前将任何资金支付给业主，对于交易失败是否支付中介费也要提前做好约定。

4．资金回流

通常放款后才会发现，但是放款前如果有资金回流也会导致不放款的，比如高评高贷，国家明确了各种情况的首付款比例，是为了调控房地产市场，高评高贷则破坏了调控政策，一定是违规操作，而且需要业主退还给买家多出的首付款，这个资金退还的过程其实也是一个风险，资金安全也存在一定问题。

第三种：已经办妥抵押银行问题导致无法放款

1. 额度紧张

巧妇难为无米之炊，最重要的还是在于签约之前，将借款人本人的整套资料给专业人士或者银行审核一下，先看看借款人的条件如何，看看能否申请到足额的贷款，然后才签约，建议在买卖合同写清楚，如果贷款不批或者少批，需要设立一个合理的退出机制，尽可能少的违约责任可以解除合同；

2．利率上浮

提高利率，利率85折的时候申请，但是放款的时候银行已经实施9折甚至更高利率了，不放款怎么办？提高利率，等排队陆续放款；所以建议大家先申请公积金贷款，不足的部分再申请商业贷款，利用组合贷款可以减少利息支出，也缓解了商业贷款银行的资金压力，这也会加快对你审批的速度。

3．区域

银行由于政策变化，某一个区域的业务不良率提高，所以要减少该区域的业务，有可能会因为某交易涉及该区域而不放款。

对于银行原因的不放款，很多时候是审批和放款两条线的原因，多数银行审批同贷书的人和审批放款的人是不同的，所以有时候就会有不同的认识

第四种：买家原因

1资料有问题

部分银行允许后补资料，但是如果放款的时候发现不符合实际情况，极少数有银行甚至允许过户后才开卡的，所以存在到了放款环节才发现借款人尚未开卡。

2征信破坏了，有其他贷款放款了（放款前查询征信），逾期累计6次及以上，再次贷款时就会影响银行审批结果。而且也要注意互联网金融APP点击一下就会有贷款到手，在各类购物平台申请信用贷也非常容易，但要切记：不要随意申请这类信用贷款，额度不多，一旦点击还会引发征信问题。

同贷书会过期吗？

如果尚未办理递件过户手续，国家政策，交易双方资料未变化，通常不会过期的，如果有变化，则有可能过期，通常银行会有1-3个有效期的；

如果已经办理了抵押手续，同贷书不会过期的，

只要双方没有特别问题，按照国家的政策，银行的要求办理过户手续，办妥了抵押，基本上来说一定会放款的，如果银行的原因导致不放款，总也有解决方案的，最怕是由于客户的原因导致不放款，如果是买家故意拖延时间，是可以要求期承担法律责任的，当然也是最好约定在合同内。

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