一位银行人眼中的房地产2019和2020_融资

发表自话题：2020正规的借贷平台有哪些

2019年，土地政策有两个风向值得关注：

第一、集体土地入市。新《土地管理法》将于2020年1月1日起实施。意味着国家不再是唯一的土地供给方。未来集体经营性建设用地可直接入市，无需先通过国家收储再流入市场。同时，集体经营性建设用地不能建设商品住宅，只能用于工业、商业及租赁房、廉租房、共有产权房等。这次政策对商品住宅市场短期影响有限，增加了工业、仓储、商服用地供应，同时这部分土地获取成本较低，房企可以提前谋划。

第二、土地规划需遵循“三条控制线”。这一政策将主要产生以下影响：一是建设用地供应将更加集约，中小城市新城新区建设可能会减速；二是三条控制线的划定权下放给地方政府，核心城市可以为未来城市发展预留土地空间；三是濒湖、傍山、沿海的别墅项目、旅游地产项目将受影响，房企需加强预判和规划。

五、布局：哪些城市受青睐？

房地产市场进入“总量平衡、区域分化”的时代，为了精准预判各城市住房空间，需要建立城市价值评估体系。市场空间是由成交量和成交价决定的。成交量主要看人口规模、人口流入、人口结构； 成交价与城市的富裕程度（地均GDP）高度相关，产业结构、交通网络、城市群是核心影响因素。

投资布局尤其要关注人口流动动向。今年8月26日中央财经委员会第五次会议提出，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”。

这意味着未来新增城镇人口将主要分布在19个国家级城市群，尤其是一类和二类城市群，一类城市群包括京津冀城市群、长三角一体化示范区、粤港澳大湾区，二类城市群分别为成渝、长江中游、中原、山东半岛城市群。

主流房企布局策略是拥抱城市群，把握大趋势。他们将聚焦城市群和都市圈，积极布局一二线城市，扩大土地储备。而远离主要城市群、人口长期净流出的三四线城市，这些城市的住房成交量和成交价都将承受压力，市场风险度上升。2019年棚改规模大幅下滑，货币化补偿比例下降，进一步加大此类市场的房价调整压力。

（二）

房地产融资的环境、渠道与策略

朱嵬 平安银行地产金融事业部总裁助理

一、融资环境

2019年，金融强监管政策密集出台，达到历史最严。从23号文出台、房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，金融强监管持续加码，银行贷款、信托、境内外融资渠道全面收紧。

2020年房地产融资形势将是整体紧平衡，区域调控保留一定灵活性。融资形势“紧平衡”原因如下：

第一，决策部门认为房地产占用过多社会金融资源。涉及房地产的银行贷款+境内发债+境外发债+信托+基金+资产证券化共计约75万亿，占全部金融资源的35%以上。

第二，房地产贷款呈快速增长态势。2019前三季度房地产贷款余额增速为15.6%，高于总贷款余额增速的12.5%。居民部门杠杆率快速上升，2008-2018年由18%上升到53%，10年上升35个百分点。

第三，人民银行可能会通过MLF、LPR、贷款额度管控来实现对融资市场的微调。此外，关于合规性的监管，比如对于影子银行、土地前融，将继续保持高压，这条“红线”不会放松；关于调控性的，中央会将主动权交给地方，因城施策，比如调节LPR加点等。

二、融资渠道

房企融资分为外源性融资与内源性融资，共包括5个大类、16个小类。银行涉房业务主要包括开发贷、按揭、经营性物业贷、并购贷、发债、尾款ABS、供应链ABS、代销等，近期都存在不同程度地收紧。

来源：朱嵬主题演讲

从房企各渠道融资规模来看，今年以来，开发贷新增1.18万亿元，信托贷款发行8000亿元，境内信用债发行5200亿元，海外债发行4500亿元，资产支持证券发行2800亿元。从房企融资成本来看，整体呈现两极分化态势。2019年前三季度103家房企发债加权平均成本6.59%，其中最低的3.84%，最高的15%，差距非常大。从各渠道融资渠道来看：

来源：朱嵬主题演讲

1、银行贷款。短期来看，受涉房贷款集中度约束，房企银行贷款面临收紧，对于高杠杆经营的房企是一个考验。长期来看，银行贷款仍将是房企最主要的融资渠道，占据房企融资总量的半壁江山，原因有三：一是其他融资渠道受到挤压，房企对银行表内贷款依赖度提升；二是从成本来看，开发贷仍是成本较低的融资渠道之一；三是对于银行而言，房地产资产是收益较高且风险较为可控的主要配置标的。

2、非标融资。监管趋严导致委托贷款、信托规模萎缩。委贷新规出台后，募集资金无法通过委托贷款发放，委贷融资规模缩小。今年监管对房地产信托融资的监管最为密集，先是23号文，再是窗口指导，随后又出台信托64号文，受此影响，信托融资规模“腰斩”。其中，中小房企受影响最大，非标融资历来是中小房企的重要融资渠道，信托收紧后，中小房企资金链面临考验，已有部分房企通过出售股权、项目回笼资金。

3、信用债。目前大多数信用债只能借新还旧。比如公司债只能借新还旧，企业债只能支持棚户区改造、保障房建设，中票和短融只面向国企和A股上市的房企。另外，未来两年是房企偿债高峰期（2020、2021年信用债到期规模分别为5579亿元、8772亿元），房企融资需求持续旺盛。

4、海外债。今年以来，房企海外发债已突破人民币4500亿元，同比增长近50%。尽管海外债用途受限，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，并且融资成本较高，但在其他融资渠道收紧后，仍有大量房企发行海外债。

5、资产证券化。资产证券化是政策长期支持方向，重要性将逐步提高。据不完全统计，2019年前三季度，房企发行资产证券化产品约2800亿元，其中供应链应付款证券化1600亿元，占比接近6成，不动产类的CMBS、CMBN、类REITs887亿元，占比32%，购房尾款与物业管理费证券化占比相对较低。

6､ 海外股权融资。港股IPO与再融资是房企补充资金的重要渠道。2018年-2019年11月，已有11家内地房企在香港挂牌上市，另外还有5家已递交招股书待上市。另外，目前海外股权融资对资金使用的限制较少，房企可通过公开发售、供股和配售来补充营运资金、偿还债务、进行项目建设、支付土地出让金等。

来源：朱嵬主题演讲

三、融资策略

1､ 项目层面如何融资？

分阶段来看。在拿地阶段，房企可以通过联合拿地，抱团取暖，减少竞争。

在开发阶段，对于“432”项目，开发贷仍为首选融资手段；部分房企可利用供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等组合融资方式拓宽融资渠道。

在销售阶段，除销售回款外，房企通过运用购房尾款证券化工具，盘活资产，补充现金流。

2､ 企业层面如何融资？

一是发行境内外债券。拥有较好信用评级的房企可以通过发行公司债、海外债补充资金，用于偿还旧债，通过发行短融、中票、非公开定向债务融资工具补充资金。而国企、央企在棚改和保障房建设领域可发行企业债。

二是股权融资。在A股IPO、再融资基本叫停的背景下，房企可以在港上市、配股获得资金；还可以通过私募房地产股权基金获取资金。

三是资产证券化。拥有好资产、评级高、实力雄厚的头部房企可发行资产支持证券补充现金流。

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