发表自话题：普通人能贷款30万吗
在深圳买房需要弄到资格，没有资格一切空谈。所以请先把资格弄到手。
1、非深圳户口的必须在深圳有连续五年以上的个人所得税纳税证明，或者是在深圳有连续满五年以上的社会保险证明。
2、深圳户口的居民，以家庭为单位名下不能超过两套住房，如果是外地户口的家庭，名下只能拥有一套住房。
二 ，资金
这里讲两个常出问题的重点
1. 资金的总量决定选房的价位。
在深圳从事这行那么久，见过很多买房投资的后期出现过各种问题，有一部分买了房子坚持不了多久就爆仓了，他们在去中介看房的时候会陷入一个误区，就是认为我能想办法凑到500万那我就买个总价500万的房子。
结果买了房子后期要么日子过得难受，要么爆仓。
其实这个跟中介的专业度和责任心有关，很多中介不会算这些后期的这些费用，也有的觉得这些费用是担保公司后面该算的，大多数只是简单问你想买个总价多少的房子然后给你推荐总价多少的房子，再给你把佣金加上去。
其实除了佣金之外，买房还有其他的很多费用，如契税、增值税、个税、担保费、银行短期利息、评估费等。
除了评估费少点，其他的每笔费用都数额不小，最后把这些费用加起来，对于很多为了上车用尽信用卡、信贷等各种方法的朋友，可能是以后压垮你的一根稻草。
买房子不是看能有多少的钱就买总价多少的房子，你还需要把各种税费、担保赎楼费等都算进去，把这个大概的总价算出来是多少，再去看房。
做这行见过太多被杠杆理论洗脑的人，10个在深圳买房的人里面有四五个，一味地追求高杠杆，恨不得花100万块钱买个1000万的房子。
很多人买房首付是已经把信贷和信用卡加进去了，地产中介给客户预算买房首付的时候，一般都会在你报给他的预算里加一些杠杠在里面，他们觉得超你预算二三十万没问题，你可以再借钱或再办信贷和信用卡。
但实际操作中是有很多风险存在的。
例如，中介会跟你说税费可以用税费贷形式贷出来，还有的会说你先去借钱，借了之后以信贷的形式回给别人，那万一信贷收紧贷不出来呢？这些操作方式融不了资是会导致你的资金断裂。
还有一点可能的风险是，买房后，有些时候评估价突然收很紧，评估价调不上去，在评估价上不上去信贷收紧的情况下，就容易导致你违约存在。
先了解自己都征信报告，把能用上的资源利用起来。这里所说的信贷其实就是：信用卡+信贷。我到很多朋友买房付首付的时候都是把信用卡+信贷利用进来杠杆。
比如说，我要买的一套首付250万的房子，但是我手里的流动资金只有180万，不过我的所有银行信用卡有50万的额度，那么可以从信用卡里刷40万出来，每个月付点刷卡费。剩下的30万就可以做信贷凑齐，深圳这边的信贷一家银行最高可以贷50万，可以做多家银行。
但信贷有两点重要建议：
一点是主营业务（工作）可以覆盖负债的，以免后期压力过大和爆仓；
二点是前期要咨询信贷的一定要是专业靠谱的贷款融资公司，这样才能根据你的情况和资质算出你到底能不能贷，具体能贷多少。免得到时资金不够造成违约。
房价有地段轮涨规律，并不是各个地段齐唰唰一起上涨的。
根据我多年经验，一般是位于郊区的潜在热点片区首先上涨，并且领涨的。
然后较新的主城区才开始上涨，之后才是老城区上涨。
总结了一下几大可以选择的潜在热点片区。
1，主城区的边缘，未来几年会由郊区逐渐变成主城区的一部分。不要去去买很偏远地段的房产，一方面住着不方便，另方面升值非常慢。主城区的边缘，环境好，通勤快，不管自住还是出租都是非常不错的选择。
2，政府已经规划好并开始较大投入基建的片区，虽然前两年一直在建设不方便，但未来几年配套一旦较大改善房价就会齐唰唰上涨。
3，目前不少新楼盘在建，但周围仍有较多政府的空地。建设这些新楼盘的开发商都对政府的规划研究得很深，往往因为政府规划导致未来片区发展潜力大，开发商才会扎堆在一个片区开发项目。
上面的这些热点片区，通常在未来三五年涨幅会比较大，所以持有时间为三五年的话，可以选择这样的地段。不同片区有不同的功能和定位，价格尽不相同，可以根据自己的实际经济条件选择片区和地段。
任何时候都是买、卖、升级的好时机，大部分人把它们弄错了。
我们把时机分为三个段位，高位、中位和低位。
低位： 当房市场横盘，其实就是低位的时候，只要市场整理消化下，下一步就是上涨。
很多在这个段位要买房的朋友都跟我说，我觉得现在行情不好，涨不上去也可能会跌，害怕不敢买，行情不好我买它干嘛。
每次我就会反问他们：那你觉得什么时候算行情好？什么时候不害怕？是不是房价上涨了就是行情好？房价上涨了你多花了钱买房就是好行情吗？
就像七月份买山海津的朋友说担心涨不上去，结果到了11月份，短短四个月涨了八九十万。
对于真正会买房的，在所有人认为行情最差的时候恰好就是最好的行情。
中位： 当房价在中位的时候，很多人觉得房价已经涨过了，涨不上去来，不买！万一买了房价跌了呢怎么办？
其实这种想法就是对深圳这个市场没信心，你想一下，现在的深圳市地少人多，不断的外来人口涌入。
罗湖、福田已经没什么地了，东边的有地也没人愿意去，只剩下西边的，所有的企业和人才资源都挤到西边来，所有投资的买房的也想办法挤到西边，人口越来越多，可开发的地皮越来越少，你觉得房价会跌吗？
高位： 当房价涨了一次又一次的时候，已经到了高位了，没办法了，再不买担心再涨下去就买不起了，还是买了吧！不管怎么样先上车再说。
其实这些都是买房者主观的心里作祟。
大家都知道，投资就是要在行情不好的时候卖不掉的时候价格才会最低，最低的时候去买进最高的时候卖出实现利润最大化。
但现实中恰恰真的轮到自己去买房的时候就把这个道理忘得一干二净背道而驰！这样的案例实在太多，最近我的很多要买宝中和前海南山的朋友也是这样，一个月前觉得房价太高不会涨了，结果一两个月左右，少的涨了四五十万，优质的物业涨了七八十多万，好了，现在要么超预算了，要么多花钱了。
在横盘低位的时候，是买房者的市场，你可以慢慢看慢慢挑，这个时候有太多的房源优质可以选，不要担心房价不会涨，更不要有房价会跌的错觉；
到了中位的时候了，就是买者和卖者双向的市场了，优质的房源很少了。买的觉得不值这个价，卖的觉得不止这个价；
到了高位的时候，其实优质的房源都被选完了，价格也很高的了，但是不买不行了，再涨就上不了车了。这个时候是卖家的市场了，优质的房源舍不得卖，捂着再涨，差的房源也贵了，买的看不上。
这里主要说的是仓位的控制，仓位的风控，一个是根据现金流情况来定，多大的能力办多大的事，切不可想一口吃个大胖子。
我遇到过很多之前想尽办法和手段筹钱炒房的，因为负债太高，现金流断层，最终要么卖房还债要么被拍卖。
二个是预留风险，每个月除了月供要留有盈余。
很多初次买房的朋友常犯这点，买房后，每个月的工资还了月供除开生活费就不剩余留了，这个风险是非常大的，如果中途发生什么意外，换工作或者突然有其他重大开支，基本上就断供了。
初次买房的基本上都忽略了上面的几个重要步骤，直接跳到这步。
在深圳，只要你想买房，房源是一大把的，所以不用着急。先把上面几个步骤看完，再作规划。
资金条件有限的，先看看自己资金的总量，把各种要交的费用大概加进来，这样就得出了可以买总价多少的房子。
深圳的购房名额宝贵，初次买房者可以在此基础上规划一下信用卡和信贷，看看能否可以利用上，增加首付，买个更好点的房子，不致使浪费了一个好的名额。
升级置业者，信用卡额度最好备而不用，以防万一。
资金准备好了，根据上车需求选择片区和上车时间。一切准备工作就绪了，就可以去约地产公司看房了，看准了就下手，不要眼高手低，想着在有限的资金内，选到一个所有方面都满意的，这个几率极小，要么是你资金足够充裕，要么是在房子卖不掉的时候。
但现实中，我遇到的情况最多的就是挑来挑去最后房子要没买成，或者是多花钱买。像最近我的好几个要买赤湾和前海片区的朋友就是真实的写照，房子看好了，然后犹豫不决，想再看看再等等，最后的结果是，一两个月左右房价涨了四五十万，看好的房子很快被卖掉了，没卖掉的又看不上眼，继续轮回。
讲到这些，其实更多的是希望要上车的朋友，能认真看完，做好上车前后的规划，在好的时机好的价格上车。
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