等额本息or等额本金，哪种按揭贷款方式更划算？

发表自话题：贷款方式哪个更划算

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房贷最常用、最普遍的还款方式有两种，等额本息还款法和等额本金还款法。

选择等额本息还款法的结果是每月还款额固定，目前大部分人按揭贷款均选择此种方式，选择等额本金还款法的结果是每月还款额每月递减，首月还款额最高。上述均是在以房贷利率未转换为LPR加点模式下进行计算，在转换为LPR加点模式后虽然每月还款额有略微变化，但不影响本文结论，为简便计算过程，本文以房贷基准利率4.9%上浮20%进行计算。

先说结论，等额本金还款法是更划算的。等额本金还款法每月还款本金固定，而利息则会越来越少，就总的利息来说是低于等额本息还款法的。

那么，为什么我们办按揭贷款时基本都是采用的等额本息还款法呢？

举例：陶老师在买房办理按揭贷款时，房地产总价200万，首付60万，贷款140万，贷款期限30年，贷款年利率为基准利率4.9%上浮20%，即5.88%，那么在两种还款方式下每月还款额和贷款期30年内总的利息计算如下：

①等额本息还款法

计算每月还款额可采用普通年金现值公式：

其中P为现值，即贷款总额140万；

A为年金，即每月还款额；

n为计息期，即30年×12个月=360个月；

i为利率，即5.88%÷12=0.49%；

将上述数值带入公式可得每月还款额为8,286.00元。每月还款额由贷款本金与贷款利息组成，采用上述公式计算每月还款额无法体现每月还款额中的本金与利息的占比，可采用下面方式计算：

第1个月应付利息：P×i，第1个月应付本金A1=A－P×i

第2个月应付利息：（P－A1）×i=[P－（A－P×i）]×i=P（1+i）×i－A×i，第2个月应付本金A2=A－[P（1+i）×i－A×i]=A（1+i）－P（1+i）i

第3个月应付利息：（P－A1－A2）×i=｛P－（A－P×i）－[A（1+i）－P（1+i）i]｝×i=P（1+i）2×i－A（1+i）2＋A，第3个月应付本金A3=A－[P（1+i）2×i－A（1+i）2＋A]=A（1+i）2－P（1+i）2×i……

第n个月应付利息：P（1+i）n－1×i－A（1+i）（n-1）＋A，第n个月应付本金An=A（1+i）（n-1）－P（1+i）n－1×i

带入P=140万，A=8,286.00元，i=0.49%可得：

第1个月本金=1,426.00元，利息=6,860.00元

第2个月本金=1,432.99元，利息=6,853.01元

第3个月本金=1,440.01元，利息=6,845.99元

……

第219个月即第18年第3个月本金=4,139.04元，利息=4,146.96元

第3个月本金=1,440.01元，利息=6,845.99元

第220个月即第18年第4个月本金=4,159.32元，利息=4,126.68元

……

第360个月即第30年第12个月本金=8,245.58元，利息=40.42元

从上文可以看出在等额本息还款方式中月还款本金逐年递增，月还款利息逐年递减，首月还款额中本金占比17.21%，至第18年第4个月还款本金占比首次超过50%，最后1个月的还款利息即为最后1个月的还款本金在本月的利息。各年累计还款金额为2,982,961.09元，累计还款利息为1,582,961.09元，累计还款利息占比为53.07%。

②等额本金还款法

每月还款额中还款本金=140万÷360个月=3,888.89元

每月还款额中还款利息为上月剩余贷款本金在当月的利息，即：

第n月还款利息=[140万-3,888.89×（n-1）]×0.49%

则第1个月还款金额=3,888.89+140万×0.49%=10,748.89元

第2个月还款金额=3,888.89+（140万－3,888.89）×0.49%=10,729.83元

……

第360个月还款金额=3,888.89+（140万－3,888.89×（360-1））×0.49%=3907.94元

累计还款金额为2,638,230.05元，累计还款利息为1,238,229.65元，累计还款利息占比为46.93%。

等额本息还款方式：

等额本金还款方式：

结语

根据上述数据，贷款140万，贷款30年，贷款年利率为5.88%，采用等额本息方式共须还款2,982,961.09元，累计还款利息为1,582,961.09元，采用等额本金方式共须还款2,638,230.05元，累计还款利息为1,238,229.65元。采用等额本息方式比等额本金方式共多还款344,731.04元，占本金比例约24.62%，故等额本金还款法是最划算的。

但是采用该种方法会导致前期还款压力较大，随着时间推移，个人的累积财富也在不断增长，房贷占个人财富的比重会不断下降，而且通货膨胀会导致货币贬值，相同的还款金额，20年前与现在的购买能力完全不同，故虽然等额本金还款法在还款利息总额上看更划算，但实际生活中采用等额本息法的更多。

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