这些房子价格腰斩！成交价不够偿还银行贷款，着急用钱，赔再多也要出手_成交量

发表自话题：很着急用钱不能贷款怎么办

原标题：这些房子价格腰斩！成交价不够偿还银行贷款，着急用钱，赔再多也要出手

价格3年腰斩，这样房子，你见过吗？

还真有，就在北京。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，自此，商住房全面限购。如今，限购政策出台3年有余，成交量相比峰值下跌超过95%。

近日，中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现，绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时，价格几近腰斩。成交均价自2018年年中跌至2万元/平方米后，至今未出现上涨。近期，不少房源由于着急出手，成交总价甚至无法覆盖银行贷款。

价格腰斩

“除了特别好的地段，北京二手商住房价格较高点跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示。“限购政策出台前，同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了，商住房价格由于出现大幅下跌，目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”

由于2017年3月份限购政策出台前，个人买卖商住房可以正常贷款，很多投资者当时贷款比例超过6成。随着房价下跌过半，房价目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说，即便卖完房子，也无法全部偿还当时的银行贷款。

在近期成交的商住二手房中，上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例，中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现，业主此前购买单价为3.5万元/平米，最新成交价为1.9万元/平米，成交价与房屋原值相比，跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高，购房者交付全部房款后，仍然不够银行贷款偿还额。房屋买卖中介不得不另外签订三方协议，以借款的方式让购房者多交付一部分现金给业主，用于偿还银行贷款，解除质押后再还给购房者。

买房理财没有更好的规划渠道如何使用芝麻易通摇一摇微客每天理财百分之35%，给家庭减轻月供难题更好的利用手中资金以钱生钱，可以说是冒很小的风险获得更大的收获房贷仅此而已“如果不是着急用钱，不可能这么割肉卖掉。赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示，“当时买这种房子的人，一部分是为了投资，还有一部分是没有购买住宅资格的人买住。当时不限购，既可以自由买卖，也可以高比例贷款。所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱，赔得再多也要出手。”

购买门槛高

针对造成上述问题的原因，中国证券报记者多方采访了解到，限购政策出台以来，商住房只能全款购买，导致购买门槛提升，卖房的人远远多于购买者，供需失衡，是导致价格大幅下跌的主要原因。此外，限购政策实施以来，商住房的办公属性被进一步明确，居住功能被淡化，此前流入商住房的“热钱”逐步退出。

限购政策规定，北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买，个人不能购买。但是在很多中介的帮助下，个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住。为了进一步限制此类投机现象，政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求。有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平米。进一步提高准入门槛，使得购房者需求进一步被遏制。

“很多商住房当时在建的时候，打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外，都和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前，小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。

某商住房内部，本报记者 董添摄

“当时公司的销售都喜欢卖商住房楼盘的房子，因为小户型多，总价相对较低。只要地段和开发商稍微有点亮点，特别容易卖。基本就是一抢而空。”回忆当年商住房销售盛况，某头部房产中介销售王红（化名）仍然难掩激动。

低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好吸引下，原本用于办公属性的商住房，逐渐成为住宅的替代品。销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前，商住房价格在短短的几年时间翻了一倍，单价与同一地段住宅不相上下。

“2017年3月限购政策出台后，前期卖商住房的销售在接下来的一年里，基本什么也没干，都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万元业绩。”王红对中国证券报记者表示，“我自己退了50万元。限购政策突然出台，由于属于合同中的不可抗力，很多本来有资质的客户，也纷纷表示不要了，这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”

这一说法得到了机构数据的证实。中原地产数据显示，2017年4月，商住房成交量仅为194套，在前期退款等影响下，成交量环比下降超过95%。之后的三年内，很多月份成交量不足30套。而成交均价在2018年中就已经跌至2万元/平方米左右。

在采访过程中，中国证券报记者遇到多位在限购节点买房的人士。李梅（化名）在2017年3月用4成首付购入朝阳区孙河附近某次新二手商住房，办完贷款第三天，限购政策出台了。“当时特别庆幸，因为没有户口，无法买正常住宅。买完商住就算有个家了，当时也是着急结婚。”李梅对中国证券报记者表示，“当时买入均价在4.5万/平米，带精装修。算是历史最高点。目前这个楼盘能卖到2.5万-2.7万/平米。现在没有考虑卖出，因为贷款指标已经用了，再买住宅也算二套。现在赔钱太多，只能先等等。”

捡漏房源增多

中国证券报记者调研发现，目前挂牌出售的二手商住房，同一小区报价相差巨大。有的小区报价单价高的房源比单价低的高出一倍不止。

同一楼盘报价差别巨大，来源：某房地产中介网站

“现在商住房的行情是，如果着急卖，必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示，“商住房业主中，很大一部分属于私人企业主，疫情影响下，这类业主很多着急用钱，变现需求空前。导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源。为了尽快成交，挂牌价格一降再降。”

据了解，疫情期间，很多中介为了吸引购房者，改进了前期销售政策。要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%，否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下，着急出售的房源成交价和报价之间的差距，被一再缩小，导致捡漏房源激增。“临近签约的房源，系统报价基本没有水分了。”

有意思的是，记者走访了解到，目前在售的商住房新盘中，有的仍然可以卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员指出，限购政策出台前，开发商可能预见到有限购政策出台，未雨绸缪，将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下，提前走了网签程序。房子建好后，由于地段好、精装修、不占用购房资质，还可以卖给个人，所以价格比同地段二手商住房高。“这类房子比较稀缺，属于特殊时期的特殊产品，如果跟同地段住宅比，也算是一种捡漏。”上述销售表示。

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