200万的房子，首付60万，贷款140万，背后的财务意义是什么？-理财频道-和讯网

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　　一、财务报表与我们

　　我们去衡量一个事物的时候，感性词汇会占据非常大的比例，例如：

　　1、张三很高

　　2、李四很胖

　　怎么才能具体化，数据化呢？

　　我们可以说张三高180厘米，李四重200斤。这样，我们才能将他们的高和胖进行量化，他们也能与我们普通罗大众进行比较。

　　只要数据详尽，我们可以将张三和李四放在全世界人口中进行对比分析。

　　财务报表正是经济世界中最重要的“数据化”工具之一。

　　大林将以“大白话”的方式讲解财务报表中的“三张表”（资产负债表、利润表和现金流量表）。让大家进入商业语言世界。

　　二、资产负债表

　　举例一：

　　1、大林看中了一套200万的房子，首付60万，银行贷款140万。

　　那买房这件事用资产负债怎么“表述”呢？

　　大林的资产负债表：资产（200万）=负债（140万）+所有者权益（60万）

　　如果大林开了一家XX公司，注册资本10万，员工3人，资产负债表又该怎么编呢？

　　举例二：

　　1、开始时候，XX公司的资产负债表：资产（10万）=所有者权益（10万）

　　2、后来XX公司缺钱，大林作为法人代表向小黑借了20万。

　　3、借钱之后，XX公司的资产负债表：资产（30万）=负债（20万）+所有者权益（10万）

　　看了这两个例子，大家应该发现，资产负债表主要讨论资产、负债和所有者权益这三方面的内容。

　　我们看一下资产负债表的定义：

　　反映企业在特定日期（季末、年末）全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，是企业经营活动的静态体现，根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，依照一定的分类标准和一定的次序，将某一特定日期的资产、负债、所有者权益的具体项目予以适当的排列编制而成。

　　普通人看来应该是云里雾里！实质上，资产负债表核心只有：

　　资产=负债+所有者权益

　　三、利润表

　　利润是我们最常听闻的词汇，当然大家也最喜欢这个财经词汇，因为它意味着赚钱了！

　　举例三：

　　1、大林买了200万的房子，自己不住，想拿来出租。

　　2、假设：一个季度租金收入5万，偿还银行贷款3.5万，房屋维修护理费2千，税费1千。

　　大林租房一个季度的净利润=5万-3.5万-0.2万-0.1万=1.2万

　　是不是觉得小白租房赚钱很简单啊！

　　利润表关键概念：

　　收入-成本费用=利润

　　四、现金流量表

　　现金流量表的关键词是“现金”，你钱包里的人民币、银行卡里的存款、支付宝里的余额等等都是“现金”，这里的“现金”是会计学上的概念，简单理解就是你随时可以拿出来使用的钱。

　　其实，现金流量表最容易懂，拿到钱了，现金流入，钱花掉了，现金流出。

　　举例四：

　　1、2020年1月1日，大林钱包里有100元。

　　2、早餐花了10元，购物花了40元，坐公交车花了10元。

　　3、晚上发现自己第二天还要请女朋友吃饭，钱不够，找小黑借了500元。

　　那么2020年1月1日晚24时会计结账，大林的现金流量表是这样的：

　　现金流入：500元

　　现金流出：60元

　　现金结余：540元

　　当然，现实中的现金表还要进行更细致的分类。如上面大林找小黑借钱，这笔钱就要计入“筹资活动”。

　　现金流量表定义：表达在一固定期间（一个季度、一年）内，一家机构的现金（包括银行存款）的增减变动情况。根据其用途，可以划分为经营、投资及融资三类活动。

　　在公司的现金流量表中，常用“三类”净额来体现。

　　1、经营活动产生的现金流量净额

　　2、 投资活动产生的现金流量净额

　　3 、筹资活动产生的现金流量净额

　　举例五：

　　1、大林银行存款100万。

　　2、大林看中了一套200万的房子，首付60万，银行贷款140万。

　　3、大林买了房子，自己不住，拿来出租。

　　4、假设：一个季度租金收入5万，偿还银行贷款3.5万，房屋维修护理费2千，税费1千。

　　2020年第一季度大林现金流量表

　　经营活动产生的现金流量净额：收到租金-房屋维修护理费-税费=5万-2千-1千=4.7万

　　投资活动产生的现金流量净额：购买房花费= -200万

　　筹资活动产生的现金流量净额：银行贷款-偿还银行贷款=140万-3.5万=136.5万

　　大林贷款买房后的现金净额：100万+4.7万-200万+136.5万= 41.2万元。

　　五、财务报表分析

　　前面已经对财务报表中的“三张表”（资产负债表、利润表和现金流量表）的核心概念进行了解读。

　　我们回顾一下：

　　1、资产负债表：资产=负债+所有者权益

　　2、利润表：收入-成本费用=利润

　　3、现金流量表：现金的增减，及根据其用途划分为经营、投资及融资三类活动。

　　理解了这些概念意味着我们有了衡量公司的计量单位，如给张三量身高的尺子，给李四称重量的体重秤。结果我们知道了张三高180厘米，李四重200斤。

　　可是，高180厘米和重200斤意味着什么，我们还没有概念！

　　现实生活中，我们时常感到痛苦，譬如男性不能理解女性，女性不能理解男性。所以，许多心理医生告诉我们，大家需要同理心，能够心理换位，将心比心。

　　男性为了能理解女性，要假设自己为女性去思考。（女性反之）

　　我们要知道一个公司财务状况好不好，要假设自己是公司的所有者。

　　大林发现，许多小老板或生意人，他们即使没有学过财务知识和现代公司治理，也能非常好的投资理财，甚至比金融专业和会计专业的投资人更为优异。

　　原因在于他们是公司的所有人，亲身经营了一家公司，对此有足够的感性认知。他们缺乏的只是科班们的专业术语和概念，而所谓的“概念”在商业中并不是最重要的事。

　　举例六：

　　1、假设你是XX有限责任公司创始人，手头有100元银行存款，要做生意。

　　2、A计划：生产X丸子，一年投资100元赚10元。

　　3、B计划：生产X丸子，一年投资100元赚10元，但银行可以提供贷款900元，利率5%。

　　你若是保守人士，可能会选择A计划。我们不借钱，做点小生意，认认真真做好X丸子，卖丸子赚钱，不向银行借钱。

　　然而，各位若稍微推演一下，你就会发现A计划走不通。

　　隔壁家的张三若采用B计划，投资100元，同时向银行贷款900元，则可以一年投资1000元赚100元。当然张三还要扣掉银行的利息50元，净利润是50元。

　　张三借助银行贷款，可快速扩张，迅速占领市场，最后靠规模打压选择A计划的人。

　　同质化、靠规模的产品和服务最容易陷入“贷款陷阱“，你不得不借钱，而且越借越多，很难停下来。

　　2019年主要房地产企业资产负债率：

　　1、融创中国：90.80%

　　2、万科地产：85.30%

　　3、碧桂园：89.30%

　　4、中国恒大：83.60%

　　房地产企业就是其中的典型。但各位也切莫嘲笑这些企业，大部分企业实质上与房地产企业差异不大，只不过借钱的规模小些。

　　在此，我们用资产负债率这个概念来衡量企业的债务压力大小。

　　资产负债率=负债/资产

　　举例七：

　　1、假设你是XX有限责任公司创始人，手头有100元银行存款，要做生意。

　　2、A计划：生产X丸子，一年投资100元赚10元。因为负债为零，所以资产负债率=0

　　3、B计划：生产X丸子，一年投资100元赚10元，但银行可以提供900元贷款，利率5%。

　　资产负债率=900/（900+100）=90%

　　不止企业陷入“贷款陷阱”，整个社会都沉溺其中。

　　社融主要是负债，央行最新数据显示：社会“借钱”总规模近250万亿。

　　小白老师文章《央行最新数据：社会“借钱”总规模近250万亿，这是什么概念？》谈到：

　　社会的借钱规模大不大，负债高不高，关键看的是总负债和GDP的比较。社会总负债是企业负债、政府负债、居民负债的总和。根据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心的数据，2019年中国宏观杠杆率是245.4%，与美国相当。宏观杠杆率是社会总负债与GDP的比值，宏观杠杆率越大，那么负债的占比就越大。245.4%的宏观杠杆率意味着中国人连续2.5年不吃不喝才能还完这些债务。

　　有人可能要问了，背债太多不好呀，要是还不起钱怎么办！

　　好了，大林要问你当初为什么要借钱呢？

　　一个生意人，他愿意借钱，甚至借很多钱，主要有两点原因：

　　1、这个项目或生意利润高，超过贷款利率。

　　2、急需扩大规模，让自己快速盈利，防止他人侵占自己的市场。

　　举例八：

　　1、B计划：生产X丸子，一年投资100元赚10元，但银行可以提供贷款900元，利率5%。

　　生产X丸子，利润率为10%，贷款利率为5%，利润率和贷款利率有较大差额，多借钱能快速扩大规模，挣更多钱。

　　在此引出一个公式：

　　总资产收益率=利润总额/资产平均总额

　　同时还有投资人比较关心的：

　　净资产收益率=税后利润/净资产

　　举例九：

　　1、B计划：生产X丸子，一年投资100元赚10元，但银行可以提供贷款900元，利率5%。

　　总资产收益率=50/1000=5%

　　净资产收益率=50/100=50%

　　有必要一下，这样的计算非常粗略，会计或金融专业的同学可能会觉得“不正确”，但各位体谅一下，因为本文为科普文章，需要以非常简单的方式讲解核心概念。若想全面细致了解，你需要购买《会计学》和《财务报表分析》两本专业书籍。

　　好了，我们继续分析。

　　举例十：

　　1、B计划：生产X丸子，第一年投资100元赚10元，但银行可以提供贷款900元，利率5%。

　　2、各大X丸子生产企业都向银行借了大量资金，导致价格战，生产X丸子，第二年投资100元只能赚6元。

　　现实中，各行业的盈利能力真的不高，能超过X丸子的不多。

　　部分行业甚至都不能超过银行基准贷款利率。

　　所以，经济稍有风吹草动，部分行业就可能扛不过去。历史上，每一次经济困难，央行们最常用的方法就是降低基准利率，给这些资产负债率极高而盈利能力不强的企业和个人续命，以防经济大幅度波动。

　　近期，广为人知的央行降息活动：

　　北京时间3月3日晚11点，美联储突然宣布下调基准利率50个基点至1%-1.25%，以应对新冠肺炎疫情给经济活动带来的风险。

　　六、好公司特征

　　在财务分析模块，我们讨论了：

　　1、资产负债率=负债/资产

　　2、总资产收益率=利润总额/资产平均总额

　　3、净资产收益率=税后利润/净资产

　　实际上，财务分析的指标非常多，大林并没有给大家罗列齐全。当然，在如此短的文章篇幅也做不到。但怎么是评价公司中最关键的假设（假装自己是老板），大家应该清楚了。异乎灵敏的方向感才是学习一个领域知识的核心技能，因为它能帮助你忽略到绝大部分无用的“知识”，以最快的速度建立框架。

　　最后一个问题：

　　什么公司是一家好公司？

　　好男友的标准，我们可以用“高富帅”概括硬件条件，外加人品过关，两情相悦的软性条件。

　　好公司与之类似，它的生意无需借太多钱、有独特的优势让其持续获得高收益，外加公司管理层正直善良，关注投资者利益。

　　转化成财务指标：

　　1、资产负债率低

　　2、总资产收益率高

　　3、净资产收益率高

　　有人肯定会反驳，这些指标不准，有些公司不符合上面条件，但同样优秀。或者某些人直接说，财务数据都不知真假，何来财务分析。

　　上面的种种问题，这都需要各位足够的案例积累才能解决。本篇文章更像是一个引路人的角色，但路还需自己走。

　　早年，大林与朋友讨论资产负债率的问题。（一个简单的财务指标）

　　这位好友觉得要好好分析，于是乎花了数天时间，把中国全部上市公司的资产负债率全部做了统计，分行业，分类别，跨年度做了分析。结果，他自然对此有深刻的理解。

　　末了，大林给大家留一个作业，若感兴趣，小白粉丝们可以按照前面的套路，对腾讯、阿里、格力、万科等公司进行一番分析。

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