首付贷首付分期，套路大揭秘，你踩坑了么？

发表自话题：5000元左右的小贷

今天7月20日，最新5年期以上LPR公布--4.65%，连续3期按兵不动。

但市场却有些媒体喊出了“利空”，这种非黑即白的论断，实际上毫无意义。毕竟这种乱扣帽子的“利空”，并不能左右市场波动。

5年期以上LPR关系着个人买房按揭贷款的实际利率，而买房交易前，得先给首付。至于怎么个给法，市场的操作也是五花八门。

这不一直以来都想写写关于“首付分期”的那些事儿，因为时不时就有老铁来问到。什么“1成首付、8年分期”，前几年还有玩的更嗨的“0首付”。

尤其初次买房的老铁，常常拿捏不准。今次借个机会就聊聊市场上普遍存在的几种首付分期，给大伙儿打个样。

01/壹

首先，介绍真正的首付分期。

在市场比较差或房子巨难卖时，有开发商会推出这项服务。比如首付分3~12个月给齐，然后再配合购房者网签。

这种服务，目前在佛山的市场上不多见，绝大部分开发商都不会允许这类操作，毕竟这意味着大头的银行贷款被推迟了。

尤其是银行放款超快的当下，即使是全款客户，没有开发商内部关系，想要多拖几个月给齐全款都不可能，更不必说给3成或4成首付了。

在前两年双合同背景下，一些盘为吸引外地客，非常体贴的允许首付分期1年，跟延迟1年网签捆绑一起，给外地客预留时间准备社保税单。

但开发商允许这类操作，也是事出必有因，大伙儿别觉得这有多么好。

因为这类房子不外乎几个原因：要么房子综合品质太差，卖不动；要么就是售价太高，本地客不待见。

一句话概括：性价比太低。当然，也有小小可能是因为开发商不善于做营销。但在当下资讯发达的时代，降价往往是最好的营销。

02/贰

其次，是开发商旗下的金融公司协助做首付分期。

其实，就是一种首付贷。

比如年利5%，随借随还，利息按天计，最长两年，到期一次性还本付息。这类金融产品的设计，算是业界良心，甚至比不少开发商的融资成本还低。

操作时，还不用手续费（不上征信是最基本的保障）。这种产品对做生意的小老板、手头紧张的小年轻、满仓股票的张总赵总们“诱惑力”巨大。

某品牌开发商就靠这个产品，快速俘获大量买家，出货相当迅猛，价格也水涨船高。

某临广盘就靠这类“杀手锏”，俘获了不少批发市场老板的欢心。尤其疫情之后，不少小老板资金面紧张，5%的年利+到期还本付息，缓解了燃眉之急。

虽然政策明面上不允许首付贷，但该现象现在不少见。比如还有下面两类，一个比一个“6”。

03/叁

第三种，银行配合做的首付分期，比如以装修贷等消费贷的名义。

这类贷款不是每家银行都会做，实际上是不敢做。即使是同一家银行，其下属不同支行都可能持不同的态度。

总的来说，市区盘不太敢这么明目张胆，因为得提防竞品盘钓鱼举报。郊区盘时有见到。神奇的是，这玩意居然还不用上征信。

为了让大伙了解这类装修贷的利率，我举一个某行比较低利息，号称是月息2.5厘的装修贷。

月息2.5厘是不是看不懂啥意思？实际上它换算成年利是3%，你就按照2.5*12/1000=0.03这个公式套进去。

假设装修贷你贷30万，按年息3%，做所谓的5年等额本息。

你的年息就是30万*3%=9000，月息就是9000/12=750，加上月还本金30万/60个月，等于每月还本金5000，每月本息还款合计5750元，连续还60个月。

然而，按照房贷的等额本息法来计算，30万贷5年，月供5750元，实际利率是5.65%，如下图所示：

这跟上面说的3%怎么不一样了？问题出在哪里？别急，第四种“首付分期”给你揭秘。

04/肆

最后一种，是外面的小贷机构给予贷款方案，有时要收“砍头息”。曾经有盘靠此类产品打出“首付8年分期”，这是偷换概念。

这类小贷公司，跟上面的装修贷一样。打出无抵押，放款快，8年分期爽歪歪。明面上说不收手续费，利息只要4厘。真是这样吗？

做贷款的人，就不爱说贷款年利率，就爱说几厘几厘，因为很容易把你搞蒙圈。

假如你贷个30万，月息4厘，按上面第3种算法，换算成年利是4.8%，好像比首套房贷还低哟，心动了吗？

但是你要办理，先给个6%的前置利息1.8万，再按照贷款30万来所谓的等额本息月供。

你以为这样就结束了？NONONO，说好的4厘即年利4.8%，所谓的等额本息你却要月供6200（本金5000块，利息1200块）。

这条数怎么算出来的？

首先，30万被分成5年60个月的还款周期（实际你的贷款金额是28.2万），即5000/月。

然后，年利息为30万的4.8%即14400，分摊每月就是1200，就这么连续还60个月，合计每月还本息6200元。

大家仔细观察，发现这里有啥毛病没？

那就是你的本金每个月都在减少，但是你的利息从来都是雷打不动。秒懂了吧！

如果这么说不够具体，那么我就拿“真等额本息”（年利按4.8%），跟上面说的月息4厘借款30万供5年月供6200元的“伪等额本息”来对比一下（下图放大看底下利率）：

看到没，两者相差近1倍。明面上说的月息4厘年利4.8%的“伪等额本息”，实际利率去到了8.8%。

是不是有一种本以为去发廊大保健，结果进了大妈足疗店的赶脚~

造成这个结果的根本原因：是银行房贷的计息方式是根据你每个月偿还本金后的贷款余额计息。随着你不断月供，贷款余额逐步减少。

然而，上面说的装修贷也好，4厘的小额贷款也罢，每个月都是按照你的借款总额核计利息，忽略了每个月的月供。

这就是为什么我们常说，银行房贷算是当下最便宜的贷款，不但利息低，正常人还可以贷足30年。有的人一把年纪快退休了，都想多撸一把。

或许这也是为啥你做房贷，银行要你入押房产证。而你做消费贷，啥抵押都没有的缘故。

因为前者利息低，资金的时间成本低。贷款时间拖得越长，成本就越低。因为通货膨胀，货币长期来看都在贬值。

当然，上文算的4厘月息即年利8.8%的利率，在贷款领域并不算夸张，如果你去百度一些高利贷玩法，你才明白啥叫“不受法律保护”的高利贷。

结

这就是金融的外衣，如果你的数学不好，却又对这些数大大咧咧，毫无所谓，那么你注定被他人收割。

如果你懂这些具体成本，还要坚持走高息贷款，那我敬你是条汉子。

不过话说回来，怕被收割并不意味着不要去碰这些贷款产品。还是应该根据自身收入、还款能力来评估。

能避则避，不能避的话，那就尽量做到：被收割，也要明明白白。

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