北京买房：讲讲关于贷款陷阱的问题

发表自话题：贷款最容易最快的银行

几种常见的贷款陷阱

对于买房者来说， 只有20%的精力是在看房和交易，剩下80%的精力，都在找钱。相比几百万的房款，我们自己口袋里的钱永远都是杯水车薪。除非你是年薪500万的金领，大部分人，都需要通过贷款借钱，来完成买房的目标。

而一个人能通过贷款借到的钱，与他的能力和信成正比。通常来说，我们贷款的种类无外乎几种，信用卡信用贷，抵押贷，经营贷...但是金融是一个狡诈的行业，为了赚钱，金融人士喜欢创造各种一般人

看不懂的名词和条款，从而赚取更高的利息，而对于初次接触贷款的小白来说，有必要了解几个

常见的“陷阱”。

1.实际利率。几乎所有的信用卡都有分期功能，譬如招行是每月0.66%，一般人很容易误认为年化就是0.66%*12=7.92%，其实不是。

假设你信用卡分期12000元，分12个月，则你每个月都要还款1000元还加上0.66%*12000=

79.2元，一共1079.2元。而你的实际负债， 根据月份，则是11000，10000， 9000。

也就是说，你欠银行的钱，实际上是不断在减少的，平均一年下来，你只借了6000元，但你的利息，却始终按照“全额”的12000元计算。

那么，分期的实际利率是多少呢?把每个月的还款额/每个月的剩余负债，累积相加，得出实际年化利率是14.3%。14.3%这个数字的算法， 叫做IRR（Rate of Return）， 用于处理不规则现金流时，现金流计算出实际回报率， 可在Excel中直接用函数计算。

当然你不可能每次都打开计算器或者Excel算一遍IRR， 你只用记住， 信用卡分期的实际利率约

等于22倍的月利率。即14.3/0.66=21.7~22，所以， 刚玩卡的朋友，在使用分期之前，一定要

弄清实际的利率是多少，不要玩脱了

以上，唯独一家例外，工商银行，只有不到8%几乎是其他银行一半，简称宇宙行。许多贷款产品，也有全额计息还是余额计息的区别，可以参考以上案例进行计算。

2.首付贷。首付贷不是一种贷款， 而是一种认定。

假如你申请了银行的信用贷或者其他上征信的贷款产品，同时正在银行申请按揭，就要注意首付

贷的问题。一旦你在按揭审批通过之前，将信用贷等其他贷款产品放款，放款记录很快就会体现在征信记录上，导致银行认为你是通过其他贷款凑集“首付款”，从而拒绝批按揭。

避免首付贷的方法通常有两种：

时间差

多核

3.等额本息/等额本金?不管是按揭还是抵押贷，通常都可以选择是等额。

本息和等额本金两种还款方式。区别在于，等额本息是每月大头还利息，小头还

本金，本金比例不断上升，每月还款金额一样；而等额本金则是每月还本金为主，随后每月的总

还款额不断减少，前期每月还款金额较多。两种还款方式，哪种更好?在买房这一行，始终记住，只有现金，才是钱，而负债，则会被通胀冲淡减少。所以，毫不犹豫选择等额本息。

4.过桥垫资。通常以公司名义，可以办理一些经营贷产品的产品，但需要注意的是，通常这些贷款要求贷款方每年还款一次，然后再重新放款。这种设计的初衷，大概是为了防止公司出现资金

风险的一种控制。但不管怎样，对于债务人，每年一次全额还款，势必需要一种力量的帮助一一

过桥。

假设贷款是500万，就要在年底迅速凑齐500万将贷款还上，根据具体细节，可能需要7-15天的

垫资来帮助过桥，如何短期筹集资金及利息，是一个相当大的考验。

5.提前还款。通过提前还款(截断)，可以降低信用卡分期的利率；按揭贷款则可以通过提前还清再办理抵押贷。这些技巧的前提，都是提前还款的方法能够正常实施。有不少银行，实际上是禁止信用卡截断的，一些贷款，如果提前还款，则要支付一笔罚款，具体金额， 则要去贷款合同里一行行找。

6.信用卡放款。有一些银行可以提供不上征信的贷款，方法是通过授予信用卡额度。换而言之，你需要通过刷信用卡，才能把这笔钱取出来。而信用卡的刷卡费率，如果要实际贡献值的话，

大概是0.6%，假如你刷100万，就要付6000元的手续费。聪明的朋友已经发现，信用卡融资其实是最低的资金成本。

掌握各类贷款的实际套路，才能避免踏入利息的陷阱。

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