付了首付贷款不成 业主还需交近20万违约金？看律师咋说

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购房款收据

四川新闻网眉山12月7日讯（记者 李田）买房办按揭，缴交首付款，这是目前买卖双方最常见的购房付款方式。可在前不久，眉山市民韩女士付了首付却办不了贷款，联系开发商退房时，开发商却说韩女士违约了，要缴纳近20万元的违约金才可退。律师提醒购房者，签订购房合同时要仔细阅读合同条款，避免非购房者自身原因造成贷款未审批而出现纠纷。

交了首付 却被告知办不了贷款

韩女士告诉记者，她想购买的房子位于眉山市东坡区东坡大道上，总房款97余万元。今年9月，销售人员了解韩女士的个人情况后，表示可以申请银行按揭。随后，韩女士缴纳了首付款39余万元，剩余的58余万元房款则申请办理银行贷款。让韩女士没想到的是，贷款申请没有获得批准，“由于我是单身，名下还有车贷没有偿还，银行这边贷款政策有变，需要首付50%。”

11月26日，韩女士联系开发商想退房，却告知贷款办不下来，她需要按照合同约定增加首付或者选择全款购房，否则开发商将解除与她订立的《商品房买卖合同》，并且韩女士需缴纳总房款的20%违约金。

办不了贷款，退房还要缴纳违约金，为何会是这样的结果呢？开发商工作人员告诉韩小姐，在她的购房合同中，有相应的购房条款。其中注明：因出买方原因不能办理贷款，出卖方有权解除合同，并要求买方按照总房款的20%向卖方支付违约金。

对于开发商的说法，韩女士很委屈，“购房之前，我已经告知销售人员我的基本情况，销售人员表示首付30%既可办理按揭，为了保证万无一失，我首付40%，怎么会是我的原因？”韩女士表示，购房合同都是开发商的格式条款，办不了贷款，自己也不愿看到，现在却要依据合同收取违约金，这让自己很委屈。目前，韩女士正在与开发商就解除房屋买卖合同和违约金事宜进行协商。韩女士也希望，其他消费者在贷款购房时一定要更加谨慎，避免像自己这样的情况再次发生。

就韩女士的反映，记者随即联系了与韩女士对接的销售顾问和开发商，但并未得到回复。

律师说法：是否交违约金取决于合同约定

随后，记者咨询了法律人士。四川骄羽律师事务所伍律师表示，韩女士所签的这份合同是一份有效的合同。买方贷款不成，能否解除房屋买卖合同，主要看合同有无约定，有约定的，按照约定处理，如果合同对贷款不足之情形的处理没有约定的，则要看双方对付款方式的约定。

伍律师解释道，“如果以贷款支付一定比例的房款是买卖合同唯一确定的支付方式，那么一旦购房者无法办出贷款，或办出的贷款明显未达到合同约定比例，购房者原先设想的以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。如果双方无法就差额房款的支付重新协商达成一致，这将导致买卖合同无法履行。那么，从这个方面来讲，购房者在这种情况下可以解除合同，卖方应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买方。”

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

购房提醒：规避风险 合同需增加补充条款

伍律师表示，购房过程中大多数人都会选择贷款买房，而贷款买房所需要的贷款条件却各不相同，不同银行之间也会存在审核方面差异。如果是因为第三方原因导致不能贷款从而不能签订正式购房合同，要求买房承担过错，并不退还定金或要求承担违约责任有失公平原则。

伍律师也提醒购房者，在购房时要综合考虑自身的财务状况、资金能力，签订购房合同时需仔细阅读合同条款，为保护双方权益，建议在预售合同中增加补充条款，约定如果银行拒绝贷款，双方可以解除合同并不需承担违约责任。这样能够避免非购房者自身原因造成贷款未审批而出现纠纷，能更好的维护自身利益。

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