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历的共享办公平台资金压力大并要承担房子租不出去的风险。推荐高高价收购的副作用是商誉（ 收购价高于标的公司净资产的金额）。美国人力成本高于中国，薪高学WeWork为凹造型还特别配置了社区运营团队。当时WeWork上市预期明朗、历的估值达470亿美元，优客工场也启动上市进程，预计年内挂牌。

而2019年H1，WeWork名义毛利润率为14.4%。前者对外服务的品牌包括U Space、U Studio和U Design。

2019年前三季，优客工场靠营销服务把营收凑到8.75亿人民币，WeWork仅上半年营收就达15.35亿美元。中国共享办公平台当二房东是钻冰取火、缘木求鱼。优客工场6个工位每月收入4104元。尽管工位数和会员数领先，优客工场收入却远远不及WeWork，2018年两家收入分别为4.5亿人民币和18.2亿美元，优客工场仅为WeWork的3.7%。

营收结构变幻莫测 1）营收结构突变 优客工场采取自营+轻资产的混合模式。在美国的国情下，二房东生意是可行的。二是配备社区团队并运营维护用户管理系统…… 在中国的国情下，优客工场不想搞砸都难。当优客工场迫不及待地冲到纳斯达克门口，最想表达的是：我们与WeWork不一样。

WeWork算不上成功样板，不幸的是优客工场质地更差。2019年前三季，共享办公业务收入4.2亿，直接成本高达5.96亿，名义毛利润负1.77亿，毛亏损率42.1%（ 2018年这个比例高达58.4%）。

截至2019年9月末，商誉已累积到15.4亿，占总资产的28.3%、相当于净资产的66.7%。全天来了63桌客人，平均每桌消费108元，可以推算出每张桌子来过6~7拨客人。

2018年9月着手搭建VIE架构，11月完成2亿美元D轮融资，优客工场估值飙升至110亿元。2）营销服务 共享办公钱途渺茫，优客工场通过并购给自己安装了一个假肢——营销服务。优客工场运营办公场所数量不到WeWork的四成，工位数却多20%，会员人数多16%，优客工场的办公场所单体规模更大。2019年前三季，优客工场每个工位每月创造营收684元，而每位会员贡献营收108元。2019年前三季，营销服务录得毛利润3900万，毛利润率9.7%。笔者一向主张只有把必须花的钱全部从营收中扣除，才能确认毛利润。

WeWork上市遇阻、资本看淡共享办公之际，中国的优客工场逆势而上。2017年，优客工场收购碎片空间，从重资产的自营模式侵入轻资产模式，意味着与WeWork分道扬镳。

这是资本推动的外延式扩张，当时WeWork估值数百亿美元、资本为之疯狂，优客工场收购价不会太实惠。WeWork上市搁浅后，优客工场已刹不住车， 9月初向美国SEC秘密提交申请，彼时VIE架构搭建还没有收官，足见上市欲有多急切。

截至2019年6月末，WeWork在111座城市运营528处办公场所，工位数和注册会员数分别为6.04万和52.7万。值得注意的是，WeWork的业务分散在29个国家，优客工场集中在国内（ 在新加坡有1个场所），管理成本理应低很多。

优客工场每位会员贡献营收不到WeWork的3%。毛利润率虽然不高，但总算在不亏损的前提下把营收扩大了一倍，2019年优客工场整体毛利润率飙升到-15.3%。2019年上半年，WeWork每个工位每月创造营收487美元，而每位会员贡献营收552美元。优客工场采取自营及轻资产两种模式经营共享办公场所。

2019年前三季度，共享公办业务收入占比降至48%。详见虎嗅2019年11月6日《 WeWork如何把二房东生意搞砸 》。

Eastland以每周一更的频率分析美团、蔚来、拼多多、小米、同程艺龙、趣头条等公司财报，目前已刊发20篇。中国房产的租、售价值与美国不相上下，优客工场每个工位的收入却只有WeWork的20%，生存环境堪忧。

三种自营模式都属于二房东，本质上与WeWork相同——先把物业租下来，再转租给用户。正因为看清这一点，优客工场2017年开始玩轻资产，2019年又搞起了整合营销，效果怎样？ 多元化之后盈利能力仍然偏弱 1）会员服务 尽管采取的自营+轻资产混合模式，优客工场支付租金及运营成本占会费收入的比例仍然很高。

据信 承销商给出的估值在430亿美元~1040亿美元之间，美国资本市场认为，WeWork上市将成为2019年募集规模第二大的IPO。只知道将发行的A类普通股每股1份投票权，旧股东持有的B类普通股每股15份投票权。U Brand模式下，按约定金额收取费用。商业地产二房东把物业转租给医院、电影院、超市或许有利可图，想从创业者身上扒层皮太难。

以年初与9月末会员数均值为分母，2019年前三季优客工场每位会员（ 包括个人及企业会员）每月贡献营收108元。原标题：优客工场比WeWork难 2018年12月28日，WeWork向美国SEC秘密提交上市申请。

在这个版本中，发行数量、价格、募集金额均未确定。WeWork不被资本市场认可，但孙正义还是要搏一下。

各地政府热衷搞产业园区，以极低租金甚至免租吸引创业公司入驻，并推出税收、户籍、住房、子女入学等全方位配套政策。优客工场质地比WeWork还差很多，若非自认为比孙正义有钱，投资者应当敬而远之。

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