唠金粤港澳｜央行房贷新规出台，香港按揭利率比内地便宜一半？_二手房

发表自话题：成功办下来的港澳贷款

选择好自己喜欢的房屋后，就可以拿着房产证去跟银行申请按揭贷款了。目前，全国首套房贷利率和二套房贷利率分别约为5%至6%，而香港的房贷实际按揭利率仅为2%多的水平，比国内的房贷利率便宜接近一半。

香港银行提供的按揭计划主要分为两大类别，分别为：以银行同业拆息（HIBOR）作基准的“H按”及最优息利率的“P按”。当香港市场资金充裕时，H按的开支一般都会较P按低，即用H按供房会比使用P按省钱。当然，H按的息率会受市场不安定因素而出现波幅，P按就相对平稳，即使加息也是缓慢上升。

● 房贷额度计算

跟内地购房贷款的情况类似，虽然能跟银行贷款，但也不能借100%。而在香港申请房贷，主要分为两类，一是以收入为基础，二是以资产水平为基础。

1、以收入为基础

在香港，如果贷款人的主要收入并非香港，最多只可以借房价的50%，如果是一千万以上的房产，则最多只能借40%。反过来说，购房必须先准备最少50%的首付。不过要留意的是，申请人在申请按揭时需要保证无其他房贷或担保，如果有的话，按揭贷款额度需要再被调低一成。

2、以资产水平为基础

如果贷款人没有收入或没办法提供收入证明，可以考虑改以资产值向银行申请贷款。但是按揭额度最高只有房价的40%，而且要肯定自己在申请按揭时没有就其他按揭房屋作出借贷或担保，否则，按揭贷款额度需要再被调低一成至30%。

2、房屋公摊怎么算？

——香港取消“公摊”，计算实用面积

内地的房价，都是包含公摊面积的。而2012年12月，香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规，二手房销售先行提供“实用面积”。当年4月，《一手住宅物业销售条例》开始实施，新房只能用实用面积来标准面积，以“每平方呎/平方米”来表示售价。尤其是对于新房，不按照“实用面积”标注，还可能吃上官司，被罚款100-500万港币，判处3-7年监禁。

对二手房，香港地产代理监管局强制要求，中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署还准备了全港所有经评估的二手房“套内面积”资料，供公众查阅。新房计价标准逐步传导到二手房领域。

3、租金回报

——香港租金回报较高，领先北上广深

据《2018全球城市租金回报率》统计，香港的租金稳中有回升，达到2.3%左右。

而比较北上广的租金回报率则仅仅在1.41%-1.74%之间，与香港租金回报率有一定差距。虽然香港租金回报率近三年呈探底回升态势，相比国内一线城市仍旧有优势。所以在香港买房，如果按揭得当，实现以租养供是完全有可能的，就等于租客来帮你供房，这也是为什么香港人喜欢“藏富于楼”的原因了。

4、产权不同

——香港房屋产权是永久的吗？

而在国内，住宅物业一般拥有70年产权，公寓一般50年产权。而香港房子产权理论上是永久的，50年以上的老楼，政府会强制让业主维修。但是每个单位的地皮是向政府“租”借过来的，每年要向政府交地租。

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1％－10％来增收。买香港的房子，最重要是要到地政署“查册”就是查房子的过去及现在，上面清楚注明房子的政府租约。

5、一手房VS二手房

—— 二手房和新房一样受欢迎

在内地，大家一般更偏爱新房，一来新房一般在新区，价格相对低一些，未来升值空间更大。二来内地的二手房建造时间久远，保养不妥当，质量问题不少。同时，有些旧楼没有电梯，出入不方便。这就造成大多数内地人偏向购买新房。

但是在香港，二手房和新房一样受欢迎。香港的二手房除了供应数量比一手多，遍布全港各区，其单位面积及地理位置亦有优势。一般来说，二手房楼龄越大，单位实用率越高，而且其总单位面积也会较大。如60年代发展的美孚新村、70年代的太古城、80年代的红磡黄埔花园等，单位实用率均超过八成，是香港二手房经典的楼盘代表。这些二手房建成多年，小区经过多年发展，无论街市、交通、康娱设施都比较齐全。即使近年来一手市场不乏新落成的豪宅楼盘，二手房还是有不少的捧场客。

沙田第一城

另一方面，购买二手房最大的好处就是可以即买即住，有现成的单位可以看房，无需等楼盘建成后才有得看。若买家认真做足功课，还有可能找到低于市价的笋盘。买入后经过悉心的装修和增值，过多几年更可能以高于买入价转手售出，以赚取差价。不考虑转售的买家，也可以考虑出租单位，平均都有3%上的回报（如果懂得议价和为房屋增值，更可做到4%甚至6%以上），为自己增加每月的被动收入。

当然，计划购买二手房的买家，入市前记得要亲自视察单位，留意楼龄和房屋质量，以免因房屋太旧而影响银行审批按揭，亦可确保单位的景观符合自己的要求。不过，由于二手房始终有人居住过，买家亦有可能承担一定的风险和变数，如业权、楼契、维修保养等问题。因此，在购买前一定要检查清楚单位状况，切记做好查册，可以让专业的地产代理帮忙提供单位的土地注册处资料，了解业主及单位的背景，万一单位有问题，如发生过命案等，买家可及时发现终止交易，以免收楼后才发现被坑！

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